不動産投資

【衝撃の検証結果】築浅区分ワンルーム投資は儲からない!収支と売却シミュレーション

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悩む会社員
不動産会社から築浅の区分ワンルームを勧められたんだけど、投資としてアリなのか判断できない、、。どういった指標で判断すればいいのか教えて欲しいなぁ。

 

こんな疑問を解消します。

 

本記事の内容

築浅区分ワンルームマンション投資のシミュレーション

 

以下の記事で、新築区分ワンルームの収支のシミュレーションをして、いかに儲からない投資なのかを解説しました。

》【徹底検証!知らないと大損】新築区分ワンルーム投資は儲からない!収支と売却シミュレーション

 

今回は築10年以内の築浅区分ワンルームについて、シミュレーションを行いたいと思います。

 

僕は2018年から不動産オーナーとして、都内近郊にマンションを8区分所有しています。今の家賃月収は50万円ほどです。

 

いわゆる新築プレミアムが乗っておらず、様々な不動産業社が扱う築浅区分ワンルームですが、結論から言うと、以下の通りとなりました。

 

かりや
50年間シミュレーションした結果、運用22年目まで赤字。23年目、24年目に売却することにより黒字にはなるものの、25年目以降は売却しても赤字に転落し、37年目まで続きます。また、50年間運用期間を通じ、家賃収入のみでの黒字を得ることはできませんでした。

 

では、これから衝撃のシミュレーションを大暴露します。

 

築浅区分ワンルーム物件の条件(前提)とストレス条件

こちらは、僕に情報提供してくれるある不動産業者が実際に販売している物件の情報です。物件が特定できないように伏字を使用していますが、本物の情報です。

 

 

 

ここから読み取れる各種変数は以下の通りです。

 

■物件情報

物件価格:2,550万円

築年数:6年

購入諸経費:655,300円(不動産取得税を含む)

家賃(月額):90,500円(家賃は相場に対して適正という前提で計算します)

管理費(月額):5,725円

修繕積立金(月額):2,010円

管理委託手数料(月額):3,300円

固定資産税・都市計画税(年額):65,538円

■融資条件

ローン総額:2,550万円

金利:1.9%

借入年数:45年

返済方法:元利均等返済

 

参考

  • 表面利回り:4.26%
  • 実質利回り:3.89%

 

以下の条件でストレスを仮定します.。

 

■家賃下落率

取得時~4年目(築6年目から築10年目)の家賃下落率:毎年-1.7%

11年目~20年目(築11年目から築20年目)の家賃下落率:毎年-0.6%

21年目~50年目(築21年目から築50年目)の家賃下落率:毎年-0.1%

■入居期間・空室期間・募集費用

平均入居期間:3.5年(更新料の影響は除く)

平均空室期間:1か月

平均募集費用:1か月

原状回復費用(1回あたり):21,500円(入居者からの徴収分を除く)

■固定資産税・都市計画税

築11年目~築20年目の固定資産税・都市計画税:55,538円

築21年目~築30年目の固定資産税・都市計画税:45,538円

築31年目~築40年目の固定資産税・都市計画税:35,538円

築41年目~築50年目の固定資産税・都市計画税:25,538円

■実質利回り

築6年目~築15年目までの売却時の実質利回り:4%

築16年目~築30年目までの売却時の実質利回り:4.5%

築31年目~築50年目までの売却時の実質利回り:6.5%

■その他費用等

売却時の仲介手数料は正規の価格を使用(「物件価格×3%+60,000」の税込)

繰上げ返済は実施しない

31年目以降、修繕積立金を2,010円→3,000円に値上げ

築10年毎にエアコン10万円・給湯器10万円の交換を実施

 

この前提をもとにシミュレーションした結果、以下の通りとなりました。

 

物件取得時~9年目(築6年目~築15年目)

収支のシミュレーション

物件取得時~9年目(築6年目~築15年目)収支のシミュレーション

キャッシュフローが毎年赤字で、運用9年目で年間の赤字額は9万円程度、累計で143万円となりました。

 

売却のシミュレーション

物件取得時~9年目(築6年目~築15年目)売却のシミュレーション

実質利回り4.0%で売却できるタイミングはありませんでした。

 

16年目~30年目

収支のシミュレーション

16年目~30年目 収支のシミュレーション

キャッシュフローが毎年10万円~12万円程度の赤字で、運用24年目で累計のキャッシュフローの赤字が335万円となりました。

 

売却のシミュレーション

16年目~30年目 売却のシミュレーション

運用23~24年目に売却できるタイミングが発生しました。

 

31年目~50年目

収支のシミュレーション

31年目~50年目 収支のシミュレーション

ローン完済後の46年目以降、年間のキャッシュフローは毎年70万円程度の黒字に転じました。それまでに累計のキャッシュフロー赤字額は、運用46年目の最大で666万円になりました。また、50年間運用したとしても、累計のキャッシュフローは赤字になり、保有し続けての投資額の回収はできませんでした。

 

売却のシミュレーション

31年目~50年目 売却のシミュレーション

運用36年目以降に売却額に黒字に転じました。保有を続けることで、運用50年目には920万円程度の売却益が望める結果となりました。

 

以上が築浅区分ワンルーム投資のシミュレーション結果です。

 

注意ポイント

なお、今回も新築区分ワンルームと同様、不動産業者が主張する「節税」部分である所得税・住民税の還付についてはあえて触れておりません。還付を踏まえると、もう少し保有期間中のキャッシュフロー赤字額が減ることになりますが、還付は売却時に精算される仕組みとなっているため不要と判断しております。

 

》不動産業者が主張する「節税」については、別途記事を作成して解説します。(準備中)

 

まとめ:築浅区分ワンルーム投資は儲からない【筆者独自の見解】

どのように感じましたでしょうか?

 

かりや

新築区分ワンルームよりかはマシでしたが、僕としては、それでも築浅区分ワンルームも相当厳しいという印象です。

 

運用23年目、24年目でスポット的に売却できればよいですが、それでも売却益は67万円程度。24年間かけて年間3万円にも満たない程度の資産形成という結果になってしまいます。100万円以上の売却益を狙おうと思えば、38年以上もその物件を運用し続ける必要があります。2,000万円以上の借金を抱えることを踏まえれば、かなり物足りない印象を覚えます。

 

注意ポイント

また、50年運用しても家賃収入だけでの黒字は達成できず、生きている間の黒字運用はほぼ困難。将来の年金のためにといっても、30歳で運用を始めて平均寿命である80歳代になってもまだ回収できないのでは話が違うのではないでしょうか?

ちなみに、実はシミュレーションする上で平均入居期間、平均空室期間、平均募集期間と言った数値を緩めに設定しているので、実際はもっと悪い結果になることもあります。

 

これなら、僕がやっている築古区分ワンルーム不動産投資のほうが絶対におすすめです。

 

こちらもシミュレーションをしていますので、ぜひとも読んでください。

 

》【徹底検証】都内の築古区分ワンルーム投資は儲からない?収支と売却シミュレーション

 

以上です!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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