不動産投資

【徹底検証!知らないと大損】新築区分ワンルーム投資は儲からない!収支と売却シミュレーション

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悩む会社員
不動産会社から新築の区分ワンルームを勧められたんだけど、投資としてアリなのか判断できない、、。どういった指標で判断すればいいのか教えて欲しいなぁ。

 

こんな疑問を解決します。

 

本記事の内容

新築区分ワンルームマンション投資のシミュレーション

 

不動産会社から新築区分ワンルームを勧められたことはありませんか?

 

実は不動産投資家においては新築区分ワンルームマンション投資が儲からないと有名です。

 

ただ、言葉だけを聞いても説得力にかけると思いますので、今回は実際の物件情報をもとにシミュレーション結果を見せたうえで検証したいと思います。

 

僕は会社員ですが、副業の不動産投資の収入が年600万円あります。不動産投資での物件購入経験は人並み以上にある方かと思います

 

結論から言うと、以下の通りとなりました。

 

かりや
50年間シミュレーションした結果、46年目まで赤字で、投資する価値はない。

 

では、これからシミュレーション結果を大暴露します。

 

新築区分ワンルーム物件の条件(前提)とストレス条件

こちらは、僕に情報提供してくれるある不動産業者が実際に販売している物件の情報です。物件が特定できないように伏字を使用していますが、本物の情報です。

 

ここから読み取れる各種変数は以下の通りです。

■物件情報

物件価格:2,570万円

築年数:0年(新築)

購入諸経費:110万円(不動産取得税を含む)

家賃(月額):84,500円(家賃は相場に対して適正という前提で計算します)

管理費(月額):6,000円

修繕積立金(月額):1,600円

管理委託手数料(月額):3,500円

固定資産税・都市計画税(年額):70,000円

■融資条件

ローン総額:2,560万円

金利:1.9%

借入年数:35年

返済方法:元利均等返済

 

参考

  • 表面利回り:3.95%
  • 実質利回り:3.59%

 

以下の条件でストレスを仮定します

 

■家賃下落率

取得時~10年目の家賃下落率:毎年-1.7%

11年目~20年目の家賃下落率:毎年-0.6%

21年目~50年目の家賃下落率:毎年-0.1%

■入居期間・空室期間・募集費用

平均入居期間:3.5年(簡単化のため、更新料は除く)

平均空室期間:1か月

平均募集費用:1か月

原状回復費用(1回あたり):21,500円(入居者からの徴収分を除く)

■固定資産税・都市計画税

11年目~20年目の固定資産税・都市計画税:60,000円

21年目~30年目の固定資産税・都市計画税:50,000円

31年目~40年目の固定資産税・都市計画税:40,000円

41年目~50年目の固定資産税・都市計画税:30,000円

■売却時の実質利回り

1年目~15年目までの売却時の実質利回り:4%

16年目~30年目までの売却時の実質利回り:4.5%

31年目~50年目までの売却時の実質利回り:6.5%

■その他費用等

売却時の仲介手数料は正規の価格を使用(「物件価格×3%+60,000」の税込)

繰上げ返済は実施しない

31年目以降、修繕積立金を1,600円→3,000円に値上げ

築10年毎にエアコン10万円・給湯器10万円の交換を実施

 

この前提をもとにシミュレーションした結果、以下の通りとなりました。

 

物件取得時~15年目

収支のシミュレーション

物件取得時~15年目 収支のシミュレーション

 

キャッシュフローが毎年赤字で、15年目で年間の赤字額は41万円程度、累計で676万円となりました。

 

売却のシミュレーション

物件取得時~15年目 売却のシミュレーション

 

実質利回り4.0%で売却できるタイミングはありませんでした。

 

16年目~30年目

収支のシミュレーション

16年目~30年目 収支のシミュレーション

 

キャッシュフローが毎年40万円程度の赤字で、累計のキャッシュフローの赤字が1,340万円となりました。

 

売却のシミュレーション

16年目~30年目 売却のシミュレーション

 

実質利回り4.5%で売却できるタイミングはありませんでした。

 

31年目~50年目

収支のシミュレーション

31年目~50年目 収支のシミュレーション

 

ローン完済後の36年目以降、年間のキャッシュフローは毎年56万円前後の黒字に転じました。それまでに累計のキャッシュフロー赤字額は、35年目の最大で1,583万円になりました。また、50年間保有したとしても、累計のキャッシュフローは赤字になり、保有し続けたうえでの投資額の回収はできませんでした。

 

売却のシミュレーション

31年目~50年目 売却のシミュレーション

 

実質利回り6.5%で、46年目以降にようやく、売却時に黒字に転じました。

 

以上が新築区分ワンルーム投資のシミュレーション結果です。

 

注意ポイント

なお、今回は新築区分ワンルームを販売する不動産業者が主張する「節税」部分である所得税・住民税の還付についてはあえて触れておりません。還付を踏まえると、もう少し保有期間中のキャッシュフロー赤字額が減ることになりますが、還付は売却時に精算される仕組みとなっているため不要と判断しております。

 

》不動産業者が主張する「節税」については、別途記事を作成して解説します。(準備中)

 

まとめ:新築区分ワンルーム投資は儲からない【筆者独自の見解】

どのように感じましたでしょうか?

 

かりや
はっきりと言いますと、僕自身は全く投資する価値のないものと断言できます。最大1,600万円程度まで投資して、回収できるのは46年目以降に売却したときでし、利益もほとんどありません。

 

30歳で投資を始めたとしても、回収できるのは76歳以降ということになります。

 

また、家賃収入のみで黒字化するのは困難。資産形成のために払ったお金を回収することなく、生涯を閉じることがほぼ確実です。

 

注意ポイント

突発的な事故などが発生した場合を想定すると、回収時期はもっと後になりますので、背負うリスクに対してリターンが全く釣り合っていないです。

ちなみに、シミュレーションする上で平均入居期間、平均空室期間、平均募集期間と言った数値を緩めに設定しているので、実際はもっと悪い結果になることもあります。

 

これであれば、他の投資手法を検討するか、あるいは貯蓄しておくほうがまだマシと思います。

 

以上が新築区分ワンルーム不動産投資のシミュレーションです。

 

新築区分ワンルームがいかに投資家泣かせなものか、ご理解いただけましたでしょうか。これなら、僕がやっている築古区分ワンルーム不動産投資のほうが絶対におすすめです。

 

こちらもシミュレーションをしていますので、ぜひとも読んでください。

 

》【徹底検証】都内の築古区分ワンルーム投資は儲からない?収支と売却シミュレーション

 

それではまた!良い不動産投資ライフを!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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