築古不動産投資

【徹底検証】都内の築古区分ワンルーム投資は儲からない?収支と売却シミュレーション

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悩む会社員
会社員で不動産投資するなら築古の区分ワンルームがいいって勧められたんだけど、投資としてアリなのか判断できない、、。どういった指標で判断すればいいのか教えて欲しいなぁ。

 

こんな疑問を解消します。

 

本記事の内容

都内の築古区分ワンルームマンション投資のシミュレーション

 

僕は会社員ですが、副業の不動産投資の収入が年600万円あります。不動産投資での物件購入経験は人並み以上にある方かと思います

 

以前、新築区分ワンルームや築浅区分ワンルームの収支のシミュレーションをして、いかに厳しい投資なのかを解説しました。それぞれのシミュレーションは、以下をご覧ください。

》【徹底検証!知らないと大損】新築区分ワンルーム投資は儲からない!収支と売却シミュレーション

》【衝撃の検証結果】築浅区分ワンルーム投資は儲からない!収支と売却シミュレーション

 

今回は僕が主戦場としている築30年以上の築古区分ワンルームについて、シミュレーションを行いたいと思います。

 

結論から言うと、以下の通りとなりました。

 

かりや

50年間シミュレーションした結果、運用7年目以降はどのタイミングで売却しても利益を獲得可能。運用15年目でトータルの利益は200万円近くまで膨らむ。

また、家賃収入のみでの黒字化を達成するのは運用35年目以降になる。

 

では、これから本当は誰にも教えたくない築古Verのシミュレーションを大暴露します。

 

築古区分ワンルーム物件の条件(前提)とストレス条件

こちらは、僕が実際に保有している物件で、2018年に購入しました。物件が特定できないように伏字を使用していますが、本物の情報です。

ここから、2021年現在の市況を踏まえ、実際の数値より厳しめに見積もって各種変数を設定しました。

 

■物件情報

物件価格:920万円(実際は、2018年に800万円で購入しています。)

築年数:35年

購入諸経費:920,000円(不動産取得税を含む・物件価格の10%)

家賃(月額):59,000円(家賃は実際に入居している生の数字です)

管理費(月額):5,800円

修繕積立金(月額):3,350円

管理委託手数料(月額):3,300円

固定資産税・都市計画税(年額):65,538円

ローン総額:828万円(物件価格の90%融資)

■融資条件

金利:2.5%

借入年数:25年

返済方法:元利均等返済

 

参考

  • 表面利回り:7.70%
  • 実質利回り:6.50%

 

以下の条件でストレスを仮定します。

 

■家賃下落率

取得時~50年目(築35年目から築85年目)の家賃下落率:毎年-0.1%

■入居期間・空室期間・募集費用

平均入居期間:2年

平均空室期間:2か月

平均募集費用:2か月

■固定資産税・都市計画税

運用期間中、変更なし

■実質利回り

売却時の実質利回り:6.5%

■その他費用等

運用1年目にエアコン10万円・給湯器10万円の交換を実施。以降10年毎に同様の交換を実施

原状回復費用(1回あたり):21,500円(入居者からの徴収分を除く)

売却時の仲介手数料は正規の価格を使用(「物件価格×3%+60,000」の税込)

繰上げ返済は実施しない

 

この前提をもとにシミュレーションした結果、以下の通りとなりました。

 

物件取得時~運用25年目(築35年目~築60年目)

収支のシミュレーション

キャッシュフローが毎年赤字で、運用25年目で年間の赤字額は4万円程度、累計で351万円(物件取得時の頭金・諸経費184万円を除けば167万円)となりました。

売却のシミュレーション

運用7年目にして売却時に黒字になりました。また、それ以降は売却時の黒字を順調に伸ばしています。

 

運用26年目~50年目(築61年目~築85年目)

収支のシミュレーション

ローンの返済が完了したため、キャッシュフロー毎年40万円程度黒字となり、運用35年目以降で累計のキャッシュフローも黒字となりました。

売却のシミュレーション

運用38年目で売却時の利益が1000万円を超えました。

 

以上が築古区分ワンルーム投資のシミュレーション結果です。

 

注意ポイント

なお、今回も新築区分ワンルームと同様、不動産業者が主張する「節税」部分である所得税・住民税の還付についてはあえて触れておりません。還付を踏まえると、もう少し保有期間中のキャッシュフロー赤字額が減ることになりますが、還付は売却時に精算される仕組みとなっているため不要と判断しております。

 

》不動産業者が主張する「節税」については、別途記事を作成して解説します。(準備中)

 

まとめ:築古区分ワンルームマンション投資は独り勝ち【筆者独自の見解】

築古区分ワンルーム投資の魅力が伝わりましたでしょうか?

 

かりや
今回は、非常に厳しく条件を設定しているのですが(物件価格や平均入居期間など)、それでも10年も保有して売却することでまとまった金額が返ってくることがくることがわかりました。

 

注意ポイント

シミュレーションでは、50年間運用する前提で計算してますが、実際にはそこまで長期の運用をすることはなく、売却して現金を回収し、また別の物件を購入していくほうがもっと効率的に資産拡大が見込めます。

 

築古区分ワンルーム投資の魅力を知り、自身でも実際に運用したいとなりましたら、以下もご参照ください。

 

初心者の方が築古区分ワンルームの1件目を購入するまでの手順を全て記載ております。

 

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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