不動産投資

【徹底比較】新築区分vs築浅区分vs築古区分の収支・売却シミュレーション

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悩む会社員
築古区分ワンルームがいいって聞くけど、新築と築浅も並べて比較している表がみたいなぁ。一眼でわかるようにまとまっている記事ないかなぁ、、。

 

こんな悩みを解消します。

 

本記事の内容

新築区分1R、築浅区分1R、築古区分1Rの収支と売却シミュレーションを比較

 

 

僕は、2018年から不動産投資をはじめました。得意とする分野は、都内・首都圏を中心に、築古区分ワンルームマンションです。2021年現在、8区分ほど所有していて、年間の家賃収入は600万円です。

 

 

僕のリアルな投資目線で、新築区分ワンルーム、築浅区分ワンルーム、築古区分ワンルームについて、それぞれ収支シミュレーションを行いました。

 

 

それぞれの記事は以下になります。

》【徹底検証!知らないと大損】新築区分ワンルーム投資は儲からない!収支と売却シミュレーション

》【衝撃の検証結果】築浅区分ワンルーム投資は儲からない!収支と売却シミュレーション

》【徹底検証】都内の築古区分ワンルーム投資は儲からない?収支と売却シミュレーション

 

 

ここでは、それぞれを比較して、どの投資を行うべきなのかを解説します。

 

 

運用15年目までのシミュレーション

収支(家賃収入のみ)

運用15年目までの収支シミュレーション

【新築】年間40万円程度の赤字で、累計676万円を現金手出し(うち、物件頭金10万円)

【築浅】年間10万円程度の赤字で、累計229万円を現金手出し(うち、物件頭金0円)

【築古】年間4万円程度の赤字で、累計287万円を現金手出し(うち、物件頭金92万円)

 

売却(家賃収入+売却益)

運用15年目までの売却シミュレーション

【新築】売却機会なし

【築浅】売却機会なし

【築浅】7年目で売却時に黒字に転じる。以降、黒字幅は拡大

 

運用15年目〜運用35年目までのシミュレーション

収支(家賃収入のみ)

運用15年目〜運用35年目までの収支シミュレーション

【新築】年間41~44万円程度の赤字で、35年目に累計1,583万円を現金手出し(うち、物件頭金10万円)

【築浅】年間13万円程度の赤字で、35年目に累計517万円を現金手出し(うち、物件頭金0円)

【築古】年間4万円程度の赤字でしたが、25年目でローン完済し、以降毎年40万円程度の黒字。35年目には累計での黒字も達成

 

売却(家賃収入+売却益)

運用15年目〜運用35年目までの売却シミュレーション

【新築】売却機会なし

【築浅】23年目、24年目に売却機会があるものの、25年目以降にまた売却機会がなくなる

【築古】順調に売却時の黒字額を増やし、35年目には913万円の黒字

 

運用35年目〜運用50年目までのシミュレーション

収支(家賃収入)

運用35年目〜運用50年目までの収支シミュレーション

【新築】ローン完済の影響で、年間56万円程度の黒字に転換するものの、50年間を通じて家賃累計のみでの黒字は達成できず。

【築浅】ローン完済の影響で、年間70万円程度の黒字に転換するものの、50年間を通じて家賃累計のみでの黒字は達成できず。

【築古】毎年40万円程度の黒字。50年目には累計黒字額640万円に到達

 

売却(家賃収入+売却益)

運用35年目〜運用50年目までの売却シミュレーション

【新築】46年目で売却時に黒字に転じる。以降、黒字幅は拡大し、50年目に254万円の黒字

【築浅】36年目で売却時に黒字に転じる。以降、黒字幅は拡大し、50年目に920万円の黒字

【築古】順調に売却時の黒字額を増やし、50年目には1,518万円の黒字

 

結果として、「築古の圧勝」ということがご理解いただけましたかと思います。

 

築古だと、背負うリスク(ローン)が最も少ないにも関わらず、投資資金を回収するのが最も早く、比較的短期間で資産を拡大できます。

 

その1番の理由として、家賃が落ちきっていることがあげられます。築古区分ワンルームのメリットである価格が落ちない理由は、以下記事で解説してます。

》築古区分ワンルーム投資の価格が落ちない理由

 

保有している期間内で家賃が落ちないため、利回りを高位で維持できることから、数年保有するだけで利益を上げやすい、ということですね。

 

注意ポイント

ただ、築古の特徴として融資が出づらく、出ても頭金を多く求められる、という弱点もあります。

 

そのため、初期の投入額が少ない新築や築浅が魅力的に見えてしまいます。

 

なので、このように実際に収支をシミュレーションして、本当に儲かる投資なのかどうか、確認する必要があります。

 

ここまで投資家目線で解説してきましたが、販売者目線で少しだけ解説します。以降、不動産投資する上で、知っておいて損はない知識なので、少しお付き合いください。

 

 

築古物件を扱う業者が少ないのは何故?理由は?

築古物件を扱う業者が少ない理由は、薄利だからです。

 

不動産業者が不動産の売買で得る売上は、不動産仲介手数料と呼ばれます。不動産仲介手数料は法律(宅地建物取引業法)によって上限金額が決められていて、以下の通りです。

 

(物件価格400万円超の場合)

物件価格×3%+60,000円(税別)

 

 

つまり、仲介手数料は物件価格に比例するということとなります。

 

 

言い換えれば、不動産業者としては、物件価格が大きい方が儲けが大きい、ということになります。

 

 

築古が最もリスク低く、効率の良い投資法であるにも関わらず、新築、築浅を扱う不動産業者の方が圧倒的に多いですし、広告などで目にする機会が多いのも新築・築浅業者です。

 

 

1件あたりの物件価格と不動産業者の売上との関係に秘密が隠されていたワケです。

 

 

かりや
もちろん、不動産業者も営利企業なので、企業努力を否定するつもりはありませんし、そこで働く方々にとっては少しでも会社利益を上げるために大きな取引をしたいと思うのは当然です。

 

ただし、こと投資となれば話は別です。

 

不動産業者が儲かるような取引をしていることが、投資家にとって100%良いということはなく、むしろ今回シミュレーションしたように悪く出ることが通常です。

 

不動産業者の仲介手数料も要確認

仲介手数料0円の物件は、本当にお得なのか?

業者によってはその仲介手数料が0円であることを主張して不動産を販売することもあります。

 

 

「仲介手数料が0円だからいい」というとそういうことはなく、そう言った場合、ほぼ99.9%の取引物件の形態が「不動産業者売主」となっています。これは、不動産業者が仲介に立つのではなく、売主になっているという意味です。

 

 

このようなケースでは、不動産業者が売主から安く物件を仕入れて、我々投資家に高く売却しているからこそ、仲介手数料0円が成り立ちます。

 

 

売主が業者の物件は大抵が市場価格に乖離するほど高額になっていて、掴んだら最後、損失が確定してしまう、恐ろしい物件です。

 

 

今回シミュレーションに用いた新築・築浅物件も紛れもなく売主が業者の物件です。これも、新築・築浅では利益が出づらい大きな要因となるわけです。

 

 

かりや
全ての売主が業者の物件を否定しているわけではありません。適正な価格であれば投資対象にはなり得ます。それを確認する意味でも今回のようなシミュレーションは必須の作業となります。

 

今回は以上です。

 

まとめ:投資判断は、シミュレーション必須!

全てのシミュレーションが同じ結果になるわけではなく、物件ごとにシミュレーション結果が異なることは断らせていただきますが、それでも投資判断に当たってはかなり参考になるかと思います。

 

 

僕が築古区分ワンルーム不動産投資を始めた理由は、このようなシミュレーション結果を知ったからです。

 

 

また、事実、築古区分ワンルーム投資では、このシミュレーションにほとんど忠実に稼働します。

 

 

なので、この記事を読んで、少しでも築古区分ワンルーム不動産投資の良さを知っていただき、興味を持つ方がいらっしゃれば幸いです。

 

 

もし、築古区分ワンルーム不動産を始めたいと思った方は、以下に買い方をまとめてますのでご参照ください。

》【初心者必見】都内築古区分ワンルーム不動産投資1軒目の完全マニュアル

 

 

ではまた、良い不動産投資ライフを〜!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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