不動産投資

【たった2つ】他では決して教えてくれない売買契約書・重要事項説明書の確認事項

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悩む会社員
売買契約書や重要事項説明書の確認すべきポイントがわからない。どこを確認すればいいのか解説してほしいなぁ。

 

こんな不安を解消します。

 

本記事の内容

  • 売買契約書・重要事項説明書とは
  • 売買契約書・重要事項説明書の確認のタイミング
  • 売買契約書・重要事項説明書の必ず確認すべき内容

 

不動産への投資開始2年で、月の家賃収入50万円にした”かりや”です。また、宅地建物取引士という国家資格も取得して、投資だけでなく不動産関係の法律にも精通しています

 

不動産投資初心者の悩みとして、「売買契約書や重要事項説明書のどこを確認すればいいのかわからない」という点があると思います。書面の名の通り、失敗が許されない超重要書類ですポイントを絞って大事なことだけを記載しましたので、必ず内容をマスターして下さい。

 

では、早速みていきましょう。

 

売買契約書・重要事項説明書とは

それぞれ宅地建物取引業で定められている書類で、実務的には契約時に署名・捺印します。

【売買契約書】
物件価格や物件価格など、取引における決まりごとを記されます。

【重要事項説明書】
インフラや所在している地域での法規制など、物件に関する重要事項が記されます。

 

売買契約のタイミングは、いつが有利なのか

売買契約のタイミングは、いつが有利なのか

売買契約のタイミングは、早い方がいいです。

理由は、売買契約を結ぶことによって、他の購入者に物件が流れてしまうことを阻止できるからです。

 

買付証明書を出した段階では、物件は非常に流動的です。そのため、他の不動産投資家に購入される可能性があります。

→買付証明書の記事はこちら

注意ポイント

売主に対して、自分が提示した価格より高い価格を提示されたり、現金で今すぐ購入するという条件が示されると、物件の確保が難しくなります。

せっかくこれまで解説したような調査を終えて、購入しても問題なさそうと判断できても、ローンの審査中に他の購入者に物件を取られてしまったら悔しいですよね。

これを防げるのが売買契約です。

売買契約を締結すると、売主はその契約を解除して、別の購入者に物件を売ることが非常に難しくなります(※理由は後述します)。

そのため、物件を確保するために、売買契約は早めに結ぶ方が圧倒的に有利です。

ただし、購入者側が早く契約したいからといって、売主や不動産業者が必ず応じてくれるとは限りません。とは言いつつも、早く契約したいと伝えることで損をすることはないので、購入意欲をアピールする意味でも、早めの契約締結を交渉しましょう。

 

売買契約書・重要事項説明書は、契約日前にドラフトをもらって確認する

売買契約書や重要事項説明書は、不動産会社にお願いして、必ず契約日より前、できれば1週間以上前にドラフトをもらうようにしましょう。

理由は以下です。

  • 初心者の場合、書類の内容を読むのに時間がかかる
  • 契約日が近いと修正できない可能性がある

記載されている内容が気になったり、変えてもらいたくなった場合、契約日が近いと修正ができなくなったり、契約日を後ろにずらさざるをえなくなります。

注意ポイント

契約日当日までドラフトを見ないなどもってのほかです。契約日当日は、とてもではないですが、記載内容の変更などお願いできないような雰囲気に包まれています。

余裕を持ったスケジュールでドラフトをチェックし、不明点がない状況にしてから契約日当日を迎えるようにしまよう。

 

売買契約書・重要事項説明書の『必ず確認すべきポイント』

売買契約書・重要事項説明書で、必ず確認すべきポイントは以下、2つです。

融資利用の特約による解除(ローン特約)

融資を使うのであれば、必ずこのローン特約はチェックしておきましょう。

ここで間違うと、大失敗になるほど重要です。

注意ポイント

大前提として、不動産の売買契約において、無条件で契約を解除することはできません。

購入者側から解除したいと思ったら手付金を放棄し、売主側が解除したいと思ったら手付金の2倍の金額を購入者に払うことによって初めて解除できるようになっています。(そのほかにも何パターンか解除できますが、いずれも違約金が発生します。

しかし、ローン特約だけは違います。ローン特約は、売買契約後、融資の審査が不承認になった場合、契約を無条件で解除できる特約なのです。銀行の融資に100%はありません。

もし、融資が下りないにも関わらず、数百万円の現金を用意するか、あるいは払った数十万円の手付金を放棄しろと言われても辛いですよね。ローン特約は、融資が使えなくなった場合でも購入者を保護してくれる重要な特約なのです。

なので、購入者側は必ず押さえておきましょう。

ローン特約は「解除条件型」と「解除保留型」の2種類ある

ローン特約には「解除条件型」と「解除保留型」の2種類あることも必ずしっておきましょう。

【解除条件型】
定められた期間までに銀行からの融資の承認が下りなかった場合、自動的に契約が白紙になります。

【解除保留型】
定められた期間までに銀行からの融資の承認が下りなかった場合、購入者側から売主側にその旨を告げることによって初めて契約が白紙になります。

特に、トラブルが起こりやすいのは後者の「解除保留型」です。

期限内に売主側に伝えることを怠ったことにより、ローン特約による無条件の解除が行えず、購入するにも現金が足りないために手付金を放棄せざるをえなくなる可能性もあります。

なので、設定されたローン特約がどちらの方なのかを確認し、その期限も必ず覚えておくようにしましょう。

なお、トラブルを避けるために、ローンが下りなかったことを伝える際は、口頭ではなく文書で行うようにしましょう。紙とはいわなくても、せめてメールで伝えることにより、言った言わない問題を避けられるようになります。

→ローン特約を実際に行使するときになったときの対応方法はこちら

特約条項

売買契約書や重要事項説明書の最後に記載される、定型のフォームがない条項です

売買契約書や重要事項説明書の記載事項は、定型のフォームが定められています。その内容に沿って記載されたものは、よほどじゃない限り、購入者に不利な内容は記載されていません。

しかし、特約条項だと話は別です。

以下のように定型フォームがありません。また、特約条項は、売主と購入者との特別な取り決めを記載する箇所でもあるので、程度はありますが、何を書いても自由です。

なので、ここで購入者にとって不利な記載をかかれる可能性も十分にあります。特約条項は特に注意が必要であることをよく認識し、少しでも疑問があれば不動産業者に説明を求めるなどして、慎重に確認しましょう。

 

(筆者の所有している実際の契約書から該当箇所を抜粋し、記載内容を削除)

(筆者の所有している実際の契約書から該当箇所を抜粋し、記載内容を削除)

 

 

収入印紙と契約書原本の部数【ちょっと得する秘密】

契約書には必ず収入印紙を貼ることが定められています。

収入印紙の費用は、基本的に購入者と売主が折半で負担をします。そのため、契約書が2部になると、単純に2倍の費用がかかります

都内築古区分ワンルーム投資で扱う物件の場合、500万円から1,000万円程度が売買価格となり、契約書における収入印紙代は1部1万円になります。

※印紙代の費用の詳細は、国税庁HP(外部ページに遷移します)をご確認ください。

なので、契約書が2部になると、印紙代合計が2万円で、購入者の負担は1万円になります。しかし、契約書原本を1部にし、購入者か売主どちらかが原本を持って、もう一方がコピーを持つようにすると印紙代合計が1万円となり、それぞれの負担は5,000円で済むようになります。

購入者側としたら、原本であろうが、コピーであろうが、契約書に定めることによって法律上の効力は全く変わりません。

契約書を1部にしたいと不動産業者に持ちかけることで、5,000円得することになりますので、知っておいて損はないです。

 

契約日当日に準備する物

契約日当日に必ず必要になるものを、以下にまとめましたのでご確認ください。

・実印

・印鑑証明書

・手付金

・身分証明書

・収入印紙(場合によっては不動産業者が用意していることもあるので、事前に確認しましょう)

・大きめのカバン(契約書や重要事項説明書、その他添付書類はかなりの量になりますので、持ち運びに便利です。)

・仲介手数料の半額(引き渡し時に一括で仲介手数料を支払うこともあります。不動産業者によって異なるので事前に確認しましょう)

 

契約日当日は、事前に書類を確認しているので焦る必要はありません。不動産業者に持ち物を確認し、忘れず持参するようにしましょう。

 

注意ポイント

契約日当日には、売買契約のほか、媒介契約も同時に締結します。売買契約は購入者と売主が交わす契約ですが、媒介契約は購入者と不動産業者が結ぶ契約です。実際のところは売買契約より前に媒介契約を結ぶのが本来の形ですが、実務上は売買契約時に同時に行うのが大半です。

 

 

まとめ:【最低2つ】売買契約書・重要事項説明書は必ず確認しよう

上記で解説した内容は、必ず確認することはもちろん、早めの行動を心がけましょう。重要事項をしっかりと確認してもらい、大きなトラブルを回避できればと思います。

僕と一緒に、サラリーマン投資家ライフを始められればと思います〜♪

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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