不動産投資

【退去時の現状回復】都内築古区分ワンルームで実施すべき理由と費用

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悩む会社員
不動産オーナーとして、原状回復は何をすればいいのかわからない、、。実際に経験したことある人に教えてもらいたいなぁ。

 

こんな疑問を解消します。

 

ポイント

  • 原状回復をする理由
  • 原状回復の実施事項
  • 適正な価格で原状回復する方法

 

僕は2018年から不動産オーナーとして、都内近郊にマンションを8区分所有しています。今の月収は50万円ほどです。

 

不動産投資でのオーナー経験がないと、原状回復のイメージがつきにくいかと思います。不動産投資において原状回復=クリーニングは切っても切り離せないものです。入居者が退去したら、必ず原状回復をすることになります。

 

そこで、本記事では、宅地建物取引士を保有している僕が、原状回復において何を行うのかを解説します。

 

原状回復をする理由

原状回復をする理由

原状回復をする理由は簡単です。次の入居者に入ってもらうためです。何を当たり前なことを?と思うかもしれませんが、重要な要素なので押さえておきたいところです。

 

たまに、「とにかく雑でもいいから原状回復を安く抑えたい」という人を耳にします。でも、この考え方では失敗します。そのような雑な原状回復だと、賃貸募集中の内見段階で入居者に選んでもらえませんので、空室期間が長くなり、結果的に原状回復費用で抑えた費用を上回る機会損失が発生してしまうのです。

 

機会損失

経済学の用語で、本来得られたであろう利益を得られなかった際に、その遺失利益のことを呼びます。空室期間が長くなると、その期間分の家賃が得られず、機会損失が発生していると考えます。

 

とは言いつつ、原状回復に費用をかければいいかと言うともちろんそうではありません。必要以上にお金がかかると、それは運用益の減少に直結します。

 

なので、知識を備え、効率的に原状回復を行なっていくことが、成功大家になるための秘訣です。

 

原状回復での実施事項と費用

原状回復での実施事項と費用

退去の都度実施する可能性が高い対応事項を記載します。僕がこれまでに実施して発生した費用も参考に記載したので、ぜひともイメージをつかんでおきましょう。

 

  • 壁紙の張り替え
  • 床材の張り替え
  • エアコン内部洗浄
  • その他清掃

 

それぞれ補足していきます。

 

壁紙の張り替え

壁紙はきれいに使っていたら、退去後もそのまま使えたりしますが、張り替えも高頻度で発生します。大体4年以上住んでいたら、張り替えが発生すると認識しておいて間違いないでしょう。

 

なお、基本の色は白ですが、僕がお願いしている業者だと白以外の壁紙も白と同じ価格で対応してくれます。壁紙の色を一か所変える(「アクセントクロス」と言います。)だけで、とてもおしゃれな部屋に生まれ変わり、ほかの部屋と差別化できます。すると家賃を上げるチャンスもあるので、アクセントクロスはぜひとも挑戦してみてはいかがでしょうか。

 

参考費用

クッションフロア張り替え

30,00050,000

 

床材の張り替え

床材はあまり張り替える機会は多くありません。その理由として、壁紙だと汚れが気になって入居者から忌避されることも多いですが、床だと多少の凹みや汚れがあっても許容してくれることが多いためです。そのため、基本的には以下に記載のその他清掃の一部になります。

 

とは言いつつ、床材の張り替えも一定数発生します。その場合、前述の壁紙の張り替えと同時に行うことをおすすめします。壁紙や床材の張り替えにおいて、費用がかかるのは材料費よりも人件費です。そのため、壁紙や床材を同時にすることで、人件費を抑えることができ、別々に行うより安くなります

 

また、張り替える床材としては、「クッションフロア(CFともいいます)」がおすすめです。ほかに床材としては、フローリングや絨毯がありますが、フローリングは材料費が高く傷つきやすいこと、絨毯は入居者から嫌われる傾向にあることからおすすめできません。

 

かりや
築古物件の場合、床材が絨毯であることも結構おこりますが、その場合は壁紙の張り替えのタイミングでクッションフロアに変えると、費用を安く抑えながら家賃を上げることも可能です。

 

参考費用

  • 単独で壁紙張り替え

40,000円~60,000

  • クッションフロアと同時に壁紙張り替え

クッションフロア張り替え費用+10,000円~20,000

 

エアコン内部洗浄

エアコンは、よほど入居者が清掃好きか、エアコンを使用していない場合以外は、汚れが大変たまっており、特別な清掃が必要になります。これを、「エアコン内部洗浄」と言います。

 

エアコン内洗浄行わないと、エアコンの中にカビが生えてしまい、異臭や故障の原因となります。原状回復の都度、発生するものと認識しておくとよいでしょう。

 

参考費用

エアコン内洗浄

8,000円~10,000

 

その他清掃

部屋一面の床などを清掃します。入居期間が極端に短いなど、上記の事項を全く対応する必要がなかった場合、こちらのみ対応することになります。これを実施することで、皆さんも見たことがある「清掃済み」という紙を床やトイレに設置できるようになります。

 

参考費用

その他清掃

20,000円~30,000

 

主な点検事項-問題があれば交換-

上記以外のエアコンなどの設備は稼働状況を点検しておきましょう。築古物件の場合、設備が耐用年数切れになっていて、故障により交換の必要があるケースも結構あります。

以下に、チェックする主な設備を列挙します。

  • エアコン
  • 給湯器
  • 換気扇
  • コンロ、または、IHクッキングヒーター
  • 水道(水漏れがないか)

 

原状回復費用で不動産業者からぼったくられないために

原状回復費用で不動産業者からぼったくられないために

相見積もりは、複数業者で必ず取りましょう

僕の今までの経験で、原状回復の見積もりで30万円ほどの費用がかかると物件の管理会社から提示されたことがあります。しかし、提示された内容を精査し、ほかの不動産業者に相見積もりを取ったところ、最終的には原状回復費用が5万円で済んだことがありました。

 

その業者に聞いたところ、多くの不動産業者が、少しでも原状回復のタイミングで手数料を稼ぐために、優先順序関係なく、フルラインナップで手当てするように提案する傾向にあるとのことでした。

 

注意ポイント

まだ使えて特に問題のない設備でも、少し古くなっているからという理由だけで交換するよう見積もりに入れてくるわけです。それでも、オーナーは内装について素人である場合が多く、不動産業者からの提案を鵜呑みにして不必要な費用を払わされていることが多々発生しているのです。

 

このように悪徳の不動産業者から原状回復費用をぼったくられることがないように、原状回復に関する知識を貯めておくことが非常に重要になります。

 

あわせて、信用できる管理会社を見つけておくことも必要です。僕の場合は、その信用できる管理会社を別で見つけていたので、何とか25万円もの無駄金を払わなくてすみました。

 

原状回復の費用は入居者から取ることはできないのか?

原状回復の費用は入居者から取ることはできないのか?

これまで記載した原状回復の費用ですが、入居者に負担を求めることができる場合と、できない場合があるので、解説します。

以下にワンルームマンションの設備や費用に関する一覧を掲載しますので、ご確認ください。

 

原状回復における入居者とオーナーの負担割合は、明確に線引きがされています。詳しく書くと、紙面の余裕がなくなってしまうため、ざっくりのイメージを記載すると、

 

入居者が負担
入居者が原因となった傷や汚れ

例)壁紙を傷つけてしまった。床を汚してしまった。

オーナーが負担
上記以外の生活をするうえでやむを得ない傷や汚れや経年劣化によるもの

例)長期間、冷蔵庫を置いた跡が床についてしまった。日光によって壁紙の色が変色してしまった。

 

つまり、入居者がよほど悪い使い方をしていない場合は、なかなか入居者から原状回復の費用を取るのが難しいというのが結論です。

 

そのうえ、入居者が原因となる費用でも、入居者の入居日数によって、入居者の負担割合は減っていきます。たとえば、クッションフロアだと、6年の間に一定割合で入居者の負担額が減っていき、6年以降は入居者の負担額は1円以下となるのです。

 

こちらは、別途記事を作成して解説します。「原状回復費用の負担割合について」(準備中)

 

そのため、心構えとしては、原状回復費用は基本的にはオーナーが負担するものと認識しておきましょう。実際のところ、毎月支払われる家賃で原状回復の費用を入居者がオーナーに支払っていると解釈されているので、余裕を持って資金計画を策定することが重要になります。

 

また、そうはいっても退去の都度発生する原状回復の費用を少しでも抑えるために、入居者と賃貸借契約を結ぶ際に「クリーニング前払費用」を事前に徴収しておくことをおすすめします。これは僕も行っていて、入居のタイミングで35,000円(税抜き)を入居者からもらっています。こうすることで、少しでも原状回復の費用を軽減する工夫ができるのです。

 

こちらは、別途記事を作成して解説します。「賃貸募集について」(準備中)

 

以上が原状回復についてです。物件の運用という面では、この原状回復によって大きく差が生まれます。ぜひとも今回の内容をマスターして失敗のない不動産ライフを!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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