不動産投資

資産を最大化する不動産投資ローンの考え方【サラリーマン向け】

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悩む会社員
不動産投資でローンを組むとき、金利や返済期間など何を優先したらいいのかわからないなぁ。具体的な事例とともに解説して欲しい。。。

 

こんな疑問を解消します。

 

ポイント

  • 不動産投資ローンで確認すべきポイント
  • 資産最大化させるための考え方

 

僕はサラリーマンをしつつ、2018年から不動産投資をはじめました。現在は、家賃収入が50万円/月があります。

 

不動産投資は融資を使う特別な投資手法ですが、それだけに普通の会社員をしていると触れる機会が少なく馴染みが薄いものと思います。そこで、不動産投資の融資について、どのように考えれば良いのかを解説しました。

 

不動産投資の融資については、一般的な融資とはかなり違う部分がありますので、内容を理解して今後の不動産投資にお役立てください。

 

では、早速、みていきましょう。

 

融資(ローン)において、気にするべき3つの要素

融資(ローン)において、気にするべき3つの要素

融資は、金融機関からお金を借りることです。少額でも意外とお金を借りることはできますが、融資条件が悪いと想定以上に支払っていたなど、後々辛い思いをするのは自分です。

 

基本的なことですが、お金を借りる上で、気にすべき3つを以下にまとめました。

 

金利

1番馴染み深いのはこの金利ですね。

 

住宅ローンやカードローンでも良く目にしますが、これは銀行から借りたお金に対する手数料です。金利が高いほど、支払う手数料が大きくなるので、金利が小さい方が有利です。

 

返済期間

借りたお金は返さなければなりませんが、その返済に充てる年数が返済期間です。

 

返済期間は長いか短いか、それぞれにメリット・デメリットがあるため、一概にどちらが有利なのかは決められません。ただ、僕が思うには、不動産投資においては返済期間が長い方が基本的に有利です。

 

返済期間が長くなると毎月の返済金額が減るため、キャッシュフローが増えるからです。キャッシュフローが増えると、増えた分を不動産や別の投資商品に再投資することで資産をより早く積み上げることが可能です。

 

デメリットとして総支払金利額が増えますが、現在の低金利環境下においてはそもそも支払う金利が少ないため、あまり不利にはなりません。

 

自己資本(頭金)投下割合

物件価格に対してどれくらい自己資本(頭金)を払うか、という指標です。

 

例:1,000万円の物件

1,000万円の物件に対して900万円のローンが降りたら、自己資本投下割合は10%(頭金100万円)となります。この頭金に、購入時の諸経費を加えた金額が、物件購入に投下する現金の額になります。

 

なお、1,000万円の物件に対して1,000万円のローンが降りたら、「フルローン」と呼びます。加えて、諸経費分もローンが降りたら、「オーバーローン」と呼びます。

 

自己資本投下割合も多い少ないにメリット・デメリットそれぞれありますが、基本的には自己資本投下割合が少ない方が有利です。融資を使って投資をするという特性上、現金を手元に残せる方が別の投資に充てられるからです。

 

注意ポイント

オーバーローンは注意が必要です。オーバーローンは物件の価値以上に融資を組むことになるので、購入後に次の物件の融資審査を出した際に銀行からの評価が厳しくなる可能性があります。審査時に手元に現金があれば良いのですが、そうでないなら債務超過とみなされる可能性もあります。

また、特に諸費用をローンで組むと、経費への精査が甘くなり、無駄な経費を支払うことにもなりがちです。ある程度、自己資本も入れながら物件を増やしていくことをおすすめします。

 

【住宅ローンとは違う!】金利よりも気にするべきは自己資本投下割合

では、3つの要素のうち、どのように優先順序を考えればいいのでしょうか?なんとなく、「金利が1番重要かな?」と思うかもしれません。

 

かりや
金利を気にするべきなのは、住宅ローンやカードローンなどであり、不動産投資では自己資本投下割合です。

 

補足しながら解説していきますね。

 

金利をあまり気にしなくていい理由【今の日本は低金利】

前提として、現在の日本は歴史的な低金利環境下にあります。これは、日本銀行が主導しており、年間の物価上昇率2%を達成するまでは変わらない見込みです。

 

また、現状の物価上昇率は1%前後をうろうろしていて、2020年はコロナの影響もあり0.2%。相当の期間、物価上昇率が2%を超えることは考えられず、したがって日銀の低金利政策は続けられる見込みです。(※2021年3月現在の筆者の個人的な予想なので、ご注意ください)

 

そもそもの金利が低いこともあり、あまり金利を気にする必要はありません。もちろん、金利5%など、高すぎると考えものですが、3%程度までは誤差の範囲内です。

 

自己資本投下割合が金利よりも重要な理由

最も重要になってくるのは、自己資本投下割合になります

 

理由は、不動産投資は物件数を増やせば増やすほど安定的になるからです。

 

自己資本投下割合が低いと手元に現金が多く残せます。すると、2件目、3件目、4件目と物件数を増やす際の頭金や諸費用に充当できるようになり、資産拡大のペースをどんどん上げることができます。

 

また、借入年数も、長くできるなら長くしたほうが良いです。前述のとおりですが、借入年数が長いとキャッシュフローを多く得られるようになり、こちらも資産拡大に貢献します。

 

これらを踏まえると、以下のような場合はどちらを優先すべきかわかると思います。

例題1

  • A銀行:金利1.0%、自己資本投下割合30%、借入年数25年
  • B銀行:金利3.0%、自己資本投下割合10%、借入年数25年

※借入年数が同じで金利と自己資本投下割合が違います。

 

不動産投資においては、B銀行の方が現金を残せて有利です。では、以下のような場合だといかがでしょうか?

例題2

  • C銀行:金利2.0%、自己資本投下割合10%、借入年数15年
  • D銀行:金利2.0%、自己資本投下割合30%、借入年数25年

※金利は同じで、自己資本投下割合と借入年数が違います。

 

この場合だと、初めに投下する現金が少ないC銀行の方が有利です。確かに月々のキャッシュフローはD銀行の方が多くなりますが、まとまった現金を残せるC銀行の方が、やはり資産拡大する上では有効です。

 

以上を踏まえると融資における3要素の優先順位は以下のようになります。

1位:自己資本投下割合

2位:借入年数

3位:金利

 

ただ、ここまでの話は資産を拡大する必要がある場合での話です。ある程度資産を拡大しきると、次の物件を買う必要がなくなってきますので、それだと金利が低い方が良くなってきます

なので、そこは皆さんの状況にあわせて、自身にとって最適な融資条件を考えていきましょう。

 

以上が融資における考え方です。本当に重要ですので、しっかり理解しましょう!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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