不動産投資

【損失を回避】不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い

【損失を回避】不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い

悩む会社員

不動産投資する上で、”利回り”が重要って聞くけど、計算方法が複数あったり、計算した利回りをどのように使えばいいのかわからない、、。わかりやすく教えてもらいたいな、、。

 

こんな悩みを解消します。

 

本記事の内容

  • 不動産投資の利回りと利回りの計算方法をマスターできる
  • 実質利回りと表面利回りの違いがわかる

 

この記事を書いている僕は会社員をしつつ、副業で不動産オーナーをやってます。家賃収入だけで、約50万円くらいになります。

 

不動産投資をする方のよくある悩みとして、「利回りの計算方法や判断基準がわからない」というのがあると思います。

 

僕自身、実質利回りが低い物件を購入してしまい後悔した過去があります。他の家賃収入があるからこそ大損になりませんでしたが、1つ目や2つ目に購入していてたら間違いなく苦しい投資でした。

 

とはいえ、不動産投資で物件選定をする中で、可能な限りリスクを低減できる利回りの計算方法や基準がわかってきました。そこで、今回は利回りとは何なのか、何を基準に判断したらいいのかを実例を用いて解説していきたいと思います。

 

※2分ほどで記事は読み終わります。2分後には、不動産における利回りを理解でき、自分で物件の良し悪しを判断できるようになります。

 

では、早速見ていきましょう。

 

【投資の基本】利回りとは?

まずは身近な簡単な例で利回りを解説しますね。

 

利回りとは、投資金額(元金)に対する収益の割合です。

 

大体の方は投資で多少なりともリスクを取るのだから、儲けたい!と考えているはずです。複数の投資案件で迷った時に利回りは、儲けられる投資なのかどうか判断する材料になります。

 

利回りの計算方法は、利回り(%) = 年間収益 ÷ 投資金額 × 100 で算出できます。

 

例えば、100万円貯金して、年間の利息が1万円だったとします。
(今のご時世、こんなに利息はもらえないですが…)

 

すると、利回りはというと、

 

利回り=1万円(利息)÷ 100万円(貯金額=投資額)× 100 = 1%

と計算できます。

 

つまり、100万円を貯金して利息が1万円だった場合は、利回り1%の投資ということになります。

 

次に、もう一つ例をあげます。1口5万円で1年間に1,000円のクーポンがある債券が複数口購入できるとします。

 

パッと見て、先程の貯金とどちらが良いか判断しづらいですよね。

 

先ほど同様に利回りを計算すると、、、

 

利回り = 1,000円(クーポン)÷ 5万円(債券価格=投資額)× 100 = 2%

 

であることがわかります。

 

これで貯金の利回りと債券購入の利回りのどちらが儲かる投資なのかわかりましたね。

 

このように貯金の場合と比較ができるようになり、2%の債券を100万円分(20口)購入した方が、貯金するよりもお得ということがわかるわけです。

 

なので、投資する際は利回りを必ず算出して比較するようにしましょう。

 

次は、不動産投資の利回りについて解説していきます。

 

不動産投資の利回りの種類と計算方法

 

不動産投資の利回りはいくつか種類がありまして、計算方法も異なります。
ここでは、利回りの種類と計算方法を解説します。

 

【学習編】不動産投資の表面利回りと実質利回り

不動産投資では、主に活躍する利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

 

不動産投資の「表面利回り(グロス)」と計算方法


表面利回りは、物件価格に対して、毎月入ってくる家賃収入の割合で、運営費である管理費・修繕積立金などの必要経費を考慮しない指標です。

表面利回りの計算方法は以下のとおり。

【表面利回りの計算方法】

表面利回り = 毎月の家賃 × 12 ÷ 物件価格

※家賃を12倍する理由は、1ヶ月だけではなく1年間の家賃を使用するためです。

 

不動産投資の「実質利回り(ネット)」と計算方法

実質利回りは、同じく物件価格に対して、毎月入ってくる家賃収入から運営費である管理費・修繕積立金などの必要経費を引いた利益の割合です。


実質利回りの計算方法は以下のとおり。

【実質利回りの計算方法】

実質利回り = (毎月の家賃 - 管理費・修繕積立金) × 12 ÷ 物件価格

※家賃を12倍する理由は、1ヶ月だけではなく1年間の家賃を使用するためです。

 

注意ポイント

年間の諸費用として、管理費・修繕費以外にも、消耗品費、通信費、交際費、水光熱費、借入金利子、税金(固定資産税、都市計画税)などの諸費用もかかる想定はしておきましょう。

次に実際の数字をみて考えてみましょう。

 

【実践編】不動産投資の表面利回りと実質利回り

では、実際に過去に僕が経験したモデルケースで、表面利回りと実質利回りを算出してみましょう。

 

例1)物件Aの場合

物件価格     :650万円
月の家賃     :5万円
管理費・修繕積立金:1万円

 

この場合は、以下となります。

 

表面利回り= 5万円 × 12 ÷ 650万円 × 100 = 9.2%
実質利回り=(5万円ー1万円)× 12 ÷ 650万円 × 100 = 7.3%

 

不動産投資では、表面利回りと実質利回りではどちらを使う?

不動産投資の判断においては、「実質利回り」を使用します。

これも過去のモデルケースを見て考えてみましょう。

先程の物件Aと別の物件Bがあったとします。

 

例2)物件AとBの比較

【物件A】
 物件価格:650万円、月の家賃:5万円、管理費・修繕積立金:1万円

【物件B】
 物件価格:700万円、月の家賃:5.5万円、管理費・修繕積立金:2万円

 

物件価格は物件Aの方が安いけど、家賃は物件Bの方が高い。でもコストである管理費・修繕積立金は物件Aの方が安い…

そう、これだと、どっちがいい物件のかわからなくなっちゃいますね。

そこで、利回りの考え方が出てくるのです。

この場合、表面利回りと実質利回りはそれぞれ以下の通りです。

 

【物件A】

 物件価格:650万円、月の家賃:5万円、管理費・修繕積立金:1万円

  表面利回り=5万円×12÷650万円=9.2%

  実質利回り=(5万円-1万円)×12÷650万円=7.3%

 

【物件B】

 物件価格:700万円、月の家賃:5.5万円、管理費・修繕積立金:2万円

  表面利回り=5.5万円×12÷700万円=9.4%

  実質利回り=(5.5万円-2万円)×12÷650万円=6.0%

 

もうお分かりですね。

今回、検討していいのは実質利回りが高い物件Aです。

物件Bは家賃が高く、表面利回りこそ高いですが、管理費・修繕積立金も高く、運用時の手残りが少なくなっています。

一方の物件Aは、表面利回りこそ劣るものの、管理費・修繕積立金が安いため、運用時の手残りは物件Bより高くなるわけです。

もちろん、実質利回りが良いからといって、直ぐに投資して良いというわけでもないです。

エリアや家賃相場、修繕履歴書などなど他にも確認しないといけない情報はたくさんあります。

ですが、儲けることを考えるのであれば、最初からあれこれ調べずに、先ずは実質利回りを判断基準にするのが良いです。

 

【2021年現在】東京都内の築古中古区分ワンルーム不動産投資の実質利回り(ネット)

ちなみに僕自身も実践している東京都内の築古中古区分ワンルーム不動産への投資の【目安となる】実質利回りを紹介します。毎日、物件を精査しているので、物件を見る目は確かな方だと自負しています。

 

【平均】東京都内の築古中古区分ワンルーム不動産投資の実質利回り

~30平方メートル以下で実質利回り6.5%あたりです。

なので、実質利回り6.5%以上であれば、もう少し具体的に検討して良い感じです。

ただし、何かしらの訳あり物件の可能性もあるため、実質利回りの高さだけで投資物件の判断はNGです。加えて、以下も参考にしてください。

参考:物件の構造

物件の構造は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC造)の3種があります。木造<鉄骨造<鉄筋コンクリート造(RC造)の順で建設費用が大きく膨らむため、必然的に取得価格も上がります。つまり、実質利回りも低くなります。

耐久年数も同様に、木造<鉄骨造<鉄筋コンクリート造(RC造)の順になります。

 

ただし、実質利回りには気をつけないといけない点もあるので、次でお話しします。

 

不動産投資での実質利回りの注意点

すでにお伝えしている通り、実質利回りが高ければ良いわけでもありません

不動産投資において、実質利回りだけを見ていると思わぬ落とし穴にはまることも…。なので、実質利回りを信じて決断してはいけない理由を解説します。

 

不動産投資の実質利回りは、満室想定

かりや
不動産投資において実質利回りは、満室時の家賃を用いて計算しています。そのため、空室時の想定がされていません。

空室になるということは、家賃を自身で負担することになります(サブリースといった家賃補償を組んでいれば負担はないです)。

先程の例で物件Aと物件Bにおいても、もし仮に実質利回りの高い物件Aが駅から15分も離れて賃貸需要がほとんどないエリアだった場合、見込んだ利益を得られないこともあります。

賃貸需要があるエリアとは、東京都内で駅から徒歩10分圏内など

なので、実質利回りを信じ切るのではなく、あくまでも判断指標の1つとしてとらえ、その他のエリアなどの要素もちゃんと確認して判断するようにしましょう。

 

不動産投資の実質利回りは、家賃に対する物件価格を表す

かりや
実質利回りが高いからといって、必ずしも物件価格が得とは限りません。


家賃が相場より高い物件は、実質利回りが高い分、物件価格も高くなっていることもあります。


なので、実質利回りを計算する際は、前提となる家賃が相場通りか確認する必要があります

ポイント

家賃が相場より高かったり低かったりした際は、相場の家賃に引き直して実質利回りを計算する必要があります。

家賃相場が適正かどうかの判断については別の記事で解説します。

 

実質利回りは【正しい】不動産物件の価格で計算しましょう

かりや
物件価格には、仲介手数料やその他の諸費用が含まれているケースがあります。

諸費用が含まれている物件価格と費用が含まれていない物件価格を比べてしまうと、比較自体ができなくなります。

基本的に、実質利回りを計算する際は購入の諸費用を含めずに計算するため、物件価格にはよく注意してください

物件購入における諸費用については別の記事で解説します。

 

不動産投資では「実質利回り」計算が重要!

不動産投資において、実質利回りが重要なことが理解できましたね。

実質利回りが出せないと投資物件の比較はもちろん、投資金額に見合ったリターンがあるかどうかの判断もできません。

慣れてしまえば難しくないので、ご自身で物件を探しつつ、実質利回り計算を実践で活用してみてください。

この考え方が理解できれば、不動産業者が出してきた物件が本当に適正な価格なのかを把握することができ、不動産業者の言葉に騙されなくなります

というわけで今回は以上となります。

 

本記事の疑問や不動産投資に関する質問などがあれば、無料相談を承っているので、お気軽にご連絡ください。

 

 

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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