不動産投資

【本当は教えたくない】物件の検索条件と物件情報のチェックポイント

【本当は教えたくない】物件の検索条件と物件情報のチェックポイント

https://invest-business.jp

悩む会社員
物件リサーチの検索条件とチェックポイントがわからないなぁ、、。親切に検索条件とチェックポイントを解説してくれてるサイトないかなぁ。

 

こんな疑問を解消します。

 

本記事の内容

  • 物件の検索条件
  • 物件情報のチェックポイント
  • 逆に、気にしなくていいポイント

 

僕は、会社員をしながら、不動産の家賃収入で50万円/月があります。僕の友人も同様の収益を得られていることから、再現性高めな資産形成方法と考えてます。以下では、一番肝心な物件リサーチの条件を余すところなくさらけ出してます。

 

では、早速、”物件の検索条件と物件情報のチェックポイント”を解説していきます。

 

物件の検索条件【永久保存版:都内の築古区分ワンルームマンション向け】

物件の検索条件【永久保存版:都内の築古区分ワンルームマンション向け】

以下、都内築古区分ワンルーム投資における検索条件です。なお、こちらは「楽待」での検索項目を記載しております。

 

※こちらに記載のないものは指定しません

  • 所在地:東京23区
  • 価格:1,000万円以下
  • 物件種別:区分マンション
  • 総戸数:30戸以上(詳しくは、物件情報のチェックポイントで解説します)
  • 間取り:ワンルーム・1K
  • 築年数:下限→無し、上限→新耐震(‘82)詳しくは、物件情報のチェックポイントで解説します)
  • 建物構造:SRC造、RC造
  • 駅までの徒歩分数:10分以内
  • 土地権利:所有権のみ詳しくは、物件情報のチェックポイントで解説します)
  • 表示順位:価格の安い順(あらかた全物件情報を見終えたら、それ以降は「新着順」にするほうが便利です。)

検索条件を保存しておくと、次に検索する際に非常に効率的です。

 

物件情報のチェックポイント

物件情報のチェックポイント

物件情報のチェックポイントをまとめました。多岐にわたりますが、重要なポイントです。

 

全て満たす物件は非常に少なくて、なかなか情報が出てこないことと思います。ただ、物件選びで妥協すると失敗を招きます。なので、いい情報が出てくるまでは粘り強く待ちましょう。

 

チェックポイント1:実質利回りは6.5%以上か?

物件の実質利回りが6.5%以上か確認しましょう。

 

表面利回りは物件の情報ページに載っていますが、実質利回りは基本的に載っていません。

なので、物件を見たら、まずは実質利回りを計算する癖をつけましょう。

なお、利回りの考え方や計算方法は、こちらの記事を参照してください。

》【損失を回避】不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い

チェックポイント2:建築年は1982年以降か?

 

元々の検索条件で建築年1982年以降のものにしていますが、建築年は確認しましょう。

 

1982年以降であれば、基本的に何年のものであってもターゲットになります。

 

耐震基準について

不動産を建てる際、耐震基準が設けられていて、基準をクリアしていないと建てることができません。

そして、この耐震基準は1981年6月1日以前と以降で大きく異なり、以前のものを「旧耐震基準」、以降のものを「新耐震基準」と呼びます。

ー新耐震基準と旧耐震基準の違いー

  • 新耐震基準:震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない
  • 旧耐震基準:震度5強程度の揺れでも倒壊しない

 

旧耐震基準でも入居者はいますし、実際僕も1件旧耐震基準の物件を所有してますが、問題なく運用できています。

 

ただ、災害時に不安だったり、融資付けが難しかったりと初心者には難易度が高いので、初心者には新耐震基準をおすすめします。

 

チェックポイント3:設定されている家賃は適正か?

設定されている家賃が適正なのか、賃貸物件情報が豊富な「SUUMO」を使って確認しましょう。

 

実質利回りを計算する際に、物件情報に記載の家賃を用いますが、家賃が相場と比べてズレていることもあります。

 

そのため、家賃の金額が適正なのかどうかを必ず確認する必要があります。

 

「SUUMO」での検索条件は以下の通りです。

※こちらに記載のないものは指定しません

  • 「賃貸」を選択
  • 都道府県:東京都
  • 駅から探す:物件情報に記載の最寄駅
  • 間取りタイプ:ワンルーム、1K
  • 建物種別:マンション
  • 構造:鉄筋系
  • 駅徒歩:10分以内
  • 並び替え:安い順(賃料+管理費)

こちらの検索結果で出てきた家賃と検討物件の家賃を見比べましょう。

SUUMOの最安値と同じである必要はありませんが、それでも5,000円以上高くなると問題があります。

今の入居者がいなくなると、次の賃貸募集のタイミングではほぼ確実に家賃が下がることになるからです。そうなると、実質利回りが低下し、運用での利益が小さくなったり、売却価格が下がってしまいます。

なので、この家賃の確認によって相場より高い家賃が設定されている場合は、相場の価格で家賃を引き直してもう一度実質利回りを計算しましょう。

それで6.5%を切ってしまうのなら、物件価格が高いので購入は控えたほうがいいです。

 

逆に、相場より安い家賃で設定されていると有利です。次の賃貸募集で家賃を高く設定でき、売却価格も上がります。

 

家賃の確認を行うかどうかで不動産投資の成功か失敗か分かれるといっても過言ではありません。

 

必ず、覚えておきましょう。

 

チェックポイント4:総戸数は30以戸上か?

検索時に総戸数30戸以上にしていますが、総戸数はよく確認しておきましょう。

総戸数はマンション1棟に属する部屋の数で、基本的に多い方がオーナーにとって有利になります。

マンションは各オーナーが管理費・修繕積立金を拠出して運営しています。

当然、管理費・修繕積立金を負担する人が多くなる方が、1人の負担は小さくなります。そのため、例えば同じような条件の2つの物件があったとして、総戸数だけ違いがあるとすると、総戸数の多いほうが価値が高くなります。

 

最低限30戸あると、基本的にはマンションの運営は問題なく回っていることが多いですが、それ以上に総戸数があったほうがより安全度は高くなります。

 

かりや
ちなみに、これは僕の失敗談から来る話でもあります。総戸数20戸ほどの部屋を複数購入したのですが、いずれのマンションでも管理費・修繕積立金が足りずに値上げを検討している段階にあります。

 

総戸数はシビアに考えることをおすすめします。利回りは見ても、総戸数を気にしている人は少ないので、ここで差ができます。

 

チェックポイント5:洗濯機置き場はあるか?あったら室内か、室外か?

 

築浅や新築の物件であれば、洗濯機置き場は基本的に室内にあります。しかし、築古物件は洗濯機置き場がベランダにあったり、そもそも部屋にはない場合もあります。それで人が住むのか?と疑問に思うかもしれませんが、問題ありません。立地や家賃の設定が問題なければ、人は住んでくれます。

 

とは言いつつ、洗濯機置き場が”室内にある”か、”ベランダにある”か、あるいは、”ない”か、せめて"建物にコインランドリーがあるか"で家賃は変わります。家賃は「室内>ベランダ>コインランドリー>ない」の順に下がっていきます。

 

なので、家賃を確認する際も、洗濯機置き場のあるなしを踏まえて相場を見るようにしましょう。

 

ポイント

なお、洗濯機置き場がない部屋であっても、後から設置することも可能です。

大体10~15万円くらいで設置でき、家賃はそれだけで月5,000円ほど上がることも良くあります。月5,000円上がれば、年間60,000円家賃収入が増えるので、工事費は2、3年で回収できますね。

なので、あえて洗濯機置き場がない部屋を安く買って、リフォームして家賃を上げる(=利回りを上げる)というのも戦略の1つとして取ることができます。

 

 

チェックポイント6:土地の権利は所有権か?

 

こちらも検索時に設定していますので基本的には問題はありませんが、土地の権利は確認ポイントの1つです。所有権はイメージがつくかと思いますが、その反対の借地権について説明します。

借地権は、「借地借家法」で定められた権利で、その名の通り土地を借りる権利です。

少しややこしい話ですが、不動産の所有権を設定する際は、建物と土地にそれぞれ分かれて設定することになります。基本的には建物と土地の所有権が同じ人の場合が多いのですが、建物と土地の所有権が別の人になる場合も一定数存在します。

借地権とは、この建物と土地の所有権が別の場合に発生する権利であり、借地権が設定されている物件だと、建物しか権利が得られません。

そうすると、土地を借りる代金として借地料というお金を土地の所有者に支払う必要が発生したり、借地権設定の際にも手数料を支払ったり、銀行の評価が悪く出たりと、初心者にとっては難しい案件になってしまいます。

そのため、土地の権利が所有権となっていて、建物と土地の所有権を同時に取得できる物件を購入するほうがおすすめです。

 

物件情報のチェック時に気にしなくてもいいポイント

物件情報のチェック時に気にしなくてもいいポイント

これまで、チェックポイントについて触れていきましたが、逆にチェックしなかった以下の3点についても解説します。

 

面積は狭くてもよいのか?

面積はそれほど重要ではありません。

築古物件だと16㎡前後のものが大半ですので、それらの物件ばかりを見ることになると思います。たまに20㎡を超えたものがあって、賃貸付けの観点からは有利になります。

ただし、20㎡を超えると値段も高くなり、実質利回りも厳しくなります。

なので、実質利回りの基準で精査していく過程で自然と16㎡前後のものを見るようになりますので、面積については二の次で問題ないでしょう。

かりや
あえて、20㎡以上の物件を狙うという戦略もありますが、物件価格が高くなり難易度が上がりますので、これは中級者以上になります。

 

バス・トイレ同室でもよいのか?

結論からいうと、バス・トイレ同室で問題ありません。

家賃の設定金額にもよりますが、価格設定に間違えなければバス・トイレ同室でも需要があり、賃貸付けはできます。

かりや
僕自身、初めはバス・トイレが同室の部屋に投資しても、空室で苦しまないのか?と疑問を持ちました。

もちろん、バス・トイレ別の物件に比べると家賃は安くなりますが、その分物件価格も安くなります。なので、家賃の相場チェックを通ったのであれば、バス・トイレ同室であっても購入する価値があります。

 

空室物件でもよいのか?

空室物件でも問題ありません。

初めて購入する物件がオーナーチェンジではなくて空室物件だと、少し躊躇するかもしれません。空室物件は、購入した後に賃貸付けも追加で発生するので難しく感じることでしょう。

しかし、物件を保有しているといつかは必ず賃貸付けが発生します。そうであるなら、なるべく早いうちに賃貸付けを経験したほうが、次の物件購入にも役立つことになります。

かりや
僕自身、初めて買った物件は空室でした。なので、購入した後も賃貸付けを行い苦労しましたが。しかしその分、賃貸付けの知識がついて、その後の資産拡大に大いに役立ちました。

あえて空室物件を狙う必要はありませんが、オーナーチェンジでないからといって物件を見送るのはもったいないです。

むしろ、空室物件のほうが購入前に部屋の状況を確認できるので、有利な側面もあります。これまで記載したチェックポイントを満たすのであれば、積極的に購入チャンスを掴みましょう。

 

まとめ:まずは、10の検索条件を設定しよう!

以上が、物件リサーチのチェックポイントです。

ここのチェックが投資の成功と失敗を大きく分ける分岐点です。ぜひとも押さえてください。

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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