築古不動産投資

【パターン別に完全網羅】現地で不動産投資物件を確認する時のポイント

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悩む会社員
不動産投資で物件購入する時、現地確認はどんな視点で確認すれば良いのか教えてほしいなぁ。チェックポイントを簡単にまとめてある記事が読みたい。

 

こんな疑問を解消します。

 

本記事の内容

  • 現地確認はやった方がいい
  • 投資物件の現地確認のポイント

不動産投資を開始して、約3年が経過しました。僕が得意とする分野は、都内・首都圏を中心に、築古区分ワンルームマンションです。現在、8区分ほど所有していて、年間の家賃収入は600万円です。

 

不動産投資の初心者の悩みとして、「物件自体を見に行ったほうがいいか?」という点があるかと思います。実際、僕は後輩やSNSを通じて必ずというほど質問を受けてます。

 

そこで今回は、僕自身の過去の経験から、「物件購入する際に気をつけるべき点」を、簡単かつ網羅的にまとめましたので、解説していこうと思います。

 

では、早速、みていきましょう。

 

【疑問】投資物件の現地確認は、やった方がいい?

 

答えは、「投資物件を見に行った方がいい」です。

 

とはいえ、見るべきポイントがわかっていないと、行っても無駄足になります。

 

そして、現地確認の方法は、下記の2パターンで少し変わってきます。

  • オーナーチェンジ物件
  • 空室物件

 

それぞれの場合に分けて解説してますので、ご自身のケースに合わせてご覧ください。
また、実際に購入する際のチェックリストとしてもご活用ください。

 

現地に行く前に確認しよう|オーナーチェンジ物件 or 空室物件

オーナーチェンジ物件か、空室物件かで、現地確認の段取りや動き方が異なります。

事前確認:オーナーチェンジ物件の場合

室内を見ることができないので、建物や部屋の外から購入物件を見ることになります。

仲介の不動産会社に連絡する必要もありませんので、1人で都合の良い時に見に行きましょう

また、オートロックがある場合はエントランスしか入ることはできません。それでも、物件の雰囲気など現地にしかない情報がありますので、足を運ぶ価値はあります。

 

事前確認:空室物件の場合

空室で購入する場合は、購入後すぐに賃貸募集することになるので、室内までよく見る必要があります

室内まで入るには鍵が必要となるので、仲介の不動産会社に案内をお願いする必要があります。先方に現地確認したい旨を伝え、予定調整しましょう。

 

注意ポイント

日中の日が出ている時間帯に行くのがおすすめです。暗い時間帯に行くと、重要な情報を見落とす可能性があります。

 

 

現地確認のチェックポイント【オーナーチェンジ物件・空室物件共通】

現地確認のチェックポイント【オーナーチェンジ物件・空室物件共通】

オーナーチェンジ物件と空室物件、共通のチェックポイントです。

オーナーチェンジ物件・空室物件

  • チェックポイント1:コンビニやスーパーがどこにあるか
  • チェックポイント2:建物の外壁・廊下にひび割れや剥がれなどがないか
  • チェックポイント3:購入予定の部屋の給湯器が古くなっていないか
  • チェックポイント4:部屋の隣や近所の部屋の前に荷物が置かれていないか

 

順に解説していきます。

 

チェックポイント1:コンビニやスーパーがどこにあるか

絶対必要というわけではありませんが、コンビニやスーパーが近い物件は単身者に好まれますので、賃貸募集の際に有利になります。

 

チェックポイント2:建物の外壁・廊下にひび割れや剥がれなどがないか

地震などで亀裂などが悪化して、大幅な修繕費がかかってくる可能性があるので、購入は控えた方が無難です。

 

チェックポイント3:購入予定の部屋の給湯器が古くなっていないか

給湯器は扉の横に設置されていて、外からでも確認可能です。古くなっていたらダメなわけではありませんが、購入後に故障して交換が必要な場合があります。そうなると費用がかかるので、事前に把握しておいた方がいいです。事前に見立てられれば準備もできますので。

 

チェックポイント4:部屋の隣や近所の部屋の前に荷物が置かれていないか

後にトラブルなどに発展する可能性もあるので、該当する場合は避けた方が良いです。

 

現地確認のチェックポイント【オーナーチェンジ物件】

ここからは、オーナーチェンジ物件になります。

  • チェックポイント1:購入予定の部屋のポストにチラシなどがたまっていないか
  • チェックポイント2:購入予定の部屋の扉に変な貼り紙などないか

 

順に補足していきます。

 

チェックポイント1:購入予定の部屋のポストにチラシなどがたまっていないか

チラシなどがたまっていた場合、入居者の方が実際に住んでいなかったり、ズボラな人だったりするので、物件購入後に連絡がつきづらく苦労する可能性があります

 

チェックポイント2:購入予定の部屋の扉に変な貼り紙などないか

また、貼り紙については、基本的に貼っていることの方がレアケースです。ただ、貼っている人だと変わった入居者の可能性がありますので、オーナーになるのは避けたいところです。

 

オーナーチェンジ物件は、既に入居者がいる状態なので部屋の中まで確認できません。なので、確認時は主に、現在の入居者が変わった人でないか?という視点が大切です。

 

現地確認のチェックポイント【空室物件】

ここからは、空室物件になります。

  • チェックポイント1:床を踏みしめて凹みがないか
  • チェックポイント2:バスルームの水が正常に流れるか
  • チェックポイント3:エアコンが古くなってないか

 

順に補足していきます。

 

チェックポイント1:床を踏みしめて凹みがないか

凹みがあった場合、床下が腐ってる場合があります。程度にもよりますが、大幅な修繕費がかかってくる可能性があるので、購入は控えた方が無難です。

 

チェックポイント2:バスルームの水が正常に流れるか

水を流して確認しましょう。詰まったりするようであれば、水道管の交換などが必要になり、高額な修繕費が必要になります。特に水回りは丁寧に確認すべきポイントです。

 

チェックポイント3:エアコンが古くなってないか

給湯器と同様です。購入後に故障して交換が必要な場合があります。交換となるとそこそこ費用がかかるので、確認しておいた方がいいです。

 

まとめ:現地確認は、不動産投資の楽しみの1つ

物件の現地確認は、現物が存在する不動産投資の醍醐味ともいえます。

是非とも今回の内容をマスターして、失敗のない不動産投資を〜!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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