不動産投資

不動産投資を行う時の所得税の計算方法【パターン別に解説】

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悩む会社員
不動産投資をしたいけど、所得税などの税金の仕組みがよくわからないし、自分でやるって考えると気が進まないなぁ、、。

 

こんな不安を解消します。

 

本記事の内容

  • 不動産投資を行う時の所得税の計算方法

 

別の記事では不動産投資の話をメインにしていましたが、僕は、フィナンシャルプランナー2級の資格を持っており、自分自身のことはもちろん、友人や知人の資産計画をお手伝いしています。

 

不動産投資を始めようにも、所得税の計算が不安で躊躇してしまうことがあるかと思います。そこで、今回は特に所得税に絞って基本的な考え方を解説します。

 

注意ポイント

税金は他に住民税もあり、これも所得額によって増減します。計算方法が異なりますが、考え方は同様ですので、ここでは説明を省略します。

 

では、早速、みていきましょう

 

会社員の所得税の仕組みについて

 

収入が給与のみである会社員の所得税額は以下のように決定されます。

 

所得税 = ( 給与所得 - 所得控除 ) × 所得税率 - 控除額

    「課税される所得金額」と呼びます

※簡単化のため、税額控除を除く

 

「所得税率の表」

課税される所得金額  税率 控除される金額
0円~,949,999円 5% 0円
1,950,000円~3,299,999円 10% 97,500円
3,300,000円~6,949,999円 20% 427,500円
6,950,000円~8,999,999円 23% 636,000円
9,000,000円~17,999,999円 33% 1,536,000円
18,000,000円~39,999,999円 40% 2,796,000円
40,000,000円~ 45% 4,796,000円

 

そして、給与所得は以下の通りです。

 

給与所得 = 給与収入金額 - 給与所得控除額

 

「給与所得控除額の表」

給与収入金額 給与所得控除額
0円~1,625,000円 550,000円
1,625,001円~1,800,000円 収入金額×40% - 100,000円
1,800,001円~3,600,000円 収入金額 × 30% + 80,000円
3,600,001円~6,600,000円 収入金額 × 20% + 440,000円
6,600,001円~8,500,000円 収入金額 × 10% + 1,100,000円
8,500,001円~ 1,950,000円

計算が多く複雑に感じるかも知れませんが、ポイントは以下の通りです。

 

  • 会社員は給与の額によって給与所得控除が決定され、自営業者のように実際に出費した経費を計上することができない
  • 給与所得を赤字にすることはできない

 

他方で、不動産所得(家賃)を得た会社員の所得税は以下の通りです。

 

所得税額 = (( 給与所得 + 不動産所得 ) - 所得控除 ) × 所得税率 - 控除額

※給与所得と不動産所得を足し合わせることを「損益通算」と呼びます

 

所得税額のパターン別】例を見て考え方を整理

【所得税額のパターン別】例を見て考え方を整理

以下の3つの例を見てみます。

パターン①:給与所得のみの会社員の所得税額

  • 給与所得:348万円(給与所得控除後)
  • 所得控除:48万円

所得税額 = (348万円 - 48万円) × 10% - 97,500円 = 202,500円

    課税される所得額=300万円 → 「所得税率」の表の2段目

 

パターン②:給与所得と不動産所得(黒字)を得ている会社員の所得税額

  • 給与所得:348万円(給与所得控除後)
  • 不動産所得:100万円
  • 所得控除:48万円(基礎控除)

所得税額 = ((348万円 + 100万円) - 48万円) × 20% - 427,500円 = 372,500円

    課税される所得額 = 400万円 → 「所得税率」の表の3段目

 

パターン③:給与所得と不動産所得(赤字)を得ている会社員の所得税額

  • 給与所得348万円(給与所得控除後)
  • 不動産所得:-100万円
  • 所得控除:48万円

所得税額 = ((348万円 - 100万円) - 48万円) × 10% - 97,500円 = 102,500円

    課税される所得額=200万円 → 「所得税率」の表の2段目

 

注目していただきたいポイントは以下です。

A、パターン①と②を比べると、不動産所得が黒字の会社員は、支払う所得税額が増えている

所得税額:約20万円→約37万円(+17万円)

B、パターン①と③を比べると、不動産所得が赤字の会社員は、支払う所得税額が減っている

所得税額:約20万円→約10万円(-10万円)

 

税金(所得税)を支払うタイミング

会社員の所得税と不動産所得等を考慮した所得税は支払うタイミングが異なります。

 

参考

会社員の所得税は、毎月給与が支払われる際に、所得税額を予め差し引くことにより納めています。(これを、「源泉徴収」と呼びます。)

 

そして、12月に年間の給与所得から改めて所得税を計算し、所得税額が少なければ12月の給与から不足分を徴収し、所得税額が多ければ12月の給与に取りすぎた分を加えて、それぞれ給与を支払います。(これを「年末調整」と呼びます。)

 

つまり、例えば2020年の所得税を支払う際は、2020年1月から月12月まで毎月納め、2020年中に支払いが完了します。

 

一方で、不動産所得については異なります。

 

参考

不動産所得は、所得が発生した年の翌年2月から3月の間に給与所得を加えて改めて所得を計算し直し、所得税額を申告します。(これを、「確定申告」と言います。)

 

そして、給与所得計算時に納めた所得税額が少なければ追加で税金を支払い(パターン②)、所得税額が多ければ税金の還付を受けます(パターン③)

 

以上が会社員が不動産投資をしたときに適用される所得税の計算方法になります。

 

まとめ:不動産投資を行う時の所得税の計算方法

慣れないと難しく感じるかも知れませんが、一度知ってしまえば何のことはありません。

 

所得の金額にさえ注目すれば、後は計算式に当てはめるだけで自動的に所得税額が計算されます。

 

また、日本の会社員は税金についての知識が弱いとよく言われますが、それは、源泉徴収・年末調整という仕組みによって自動的に税金が収められることが根幹にあります。

 

裏を返すと、不動産投資を行なって自ら確定申告する事で、いやでも税金に詳しくなり、他の会社員より1歩抜きん出た存在になれるという事です。

 

是非とも今回の内容を理解して、自身の市場価値向上にもお役立ていただければと思います。

 

なお、例に出てきた「パターン③:不動産所得で赤字を作る」が、不動産投資でよく言われる"節税"につながります。

 

この"節税"については、別記事で解説してますので、こちらも合わせてご確認ください。

》準備中

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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