築古不動産投資

【超有料級】「重要事項に係る調査報告書」とは?確認すべきポイントは?

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悩む会社員
重要事項に係る調査報告書」を分かりやすく解説してほしいなぁ。それと、不動産購入する時にどこを確認すれば見ればいいのかも教えてほしい。

 

こんな不安を解消します。

 

本記事の内容

  • 区分マンションの管理
  • 「重要事項調査報告書」の3つの確認ポイント
  • 僕が、都内築古区分ワンルームが失敗しずらい投資法というわけ

 

この記事を書いている僕は会社員をしつつ、副業で不動産オーナーをやってます。月の家賃収入は、約50万円くらいになります。

 

不動産投資をする方のよくある悩みとして、「重要事項調査報告書のどこを確認すればいのかわからない」というのがあると思います。

 

過去に一度、売買契約書の締結直前まで確認が漏れており、大失敗しそうになったことがあります。ぶっちゃけ、「リサーチの結果、儲かりそうだと思って購入したけど、後から大失敗だったことが判明・・・」みたいなことはよく起きています。

 

「重要事項に係る調査報告書(以下、「重要事項調査報告書」)」は、売買契約書の締結前に事前に確認すべき【超】重要書類です。ただ、見るべきポイントはとても少なく、簡単なものばかりです。

 

そこで今回は、重要事項調査報告書の解説と確認すべき点を初心者でもわかるようにまとめました。ぜひとも、マスターして、不動産投資で陥りがちな失敗を避けてください。

 

※3分ほどで記事は読み終わります。4分後には、「重要事項調査報告書の確認事項」を覚えて、自分で物件の良し悪しを判断できるようになります。

 

では、早速、みていきましょう。

 

はじめに:区分マンションの管理について【区分所有法】

はじめに:区分マンションの管理について【区分所有法】

重要事項調査報告書の解説に行く前に、区分マンションの管理について解説します。

 

区分マンションは、「区分所有法」という法律に基づいて運用されています。法律と聞くと難しく聞こえるかもしれませんが、内容としてはいたってシンプルです。

 

ポイント

区分マンションは、マンション1棟の持ち主が1人ではなく、複数人にまたがる形態です。そのため、マンション1棟の運営は各部屋の持ち主が議決権を持ち、多数決で運営方針を決めていくこととなります。

 

その運営方針の決め方が、「区分所有法」で定められているということです。

 

詳しい内容は割愛しますが、その「区分所有法」において、マンション管理組合を組織して運営し、各所有者が守るべきルールをマンション管理規約に定めることとされているのです。

 

そして、「重要事項調査報告書」は、そのマンション管理組合の運用状況を知ることができるとても重要な資料になります。物件のリサーチの段階では、マンション管理組合の運営状況までは知ることができませんので、この段階で初めて本当にその物件を買ってもいいのか、ダメなのか、判断できるようになるのです。

 

 

「重要事項調査報告書」で注意すべき3項目

「重要事項調査報告書」で注意すべき3項目

重要事項調査報告書で、確認すべき点は3つです。

  1. 修繕積立金総額・工事履歴
  2. 管理費・修繕積立金の値上予定
  3. 管理費、修繕積立金の滞納額(購入予定の部屋とマンション全体の両方)

 

この3つについて、具体的にどのように見ていくのかポイントを説明します。

 

重要事項調査報告書の確認1:工事履歴と修繕積立金総額

工事履歴と修繕積立金総額を確してください確認する目的は、それぞれ以下です。

  1. 工事履歴:大規模修繕工事の実施時期と工事金額
  2. 修繕積立金総額:次回の大規模修繕に向けて十分に貯まっているか

まずは、工事履歴をチェックしましょう。

工事履歴で特にチェックをしておきたいのが、大規模修繕工事の実施時期と工事金額です。

大規模修繕工事とは、その名の通り、マンションを大規模に修繕する工事で、外壁の塗装や屋上の防水、旧排水管の整備など内容は多岐にわたります。

大規模修繕工事は12年から20年程度の周期で実施され、費用は大体1,000万円から1,500万円程度。

大規模修繕工事の実施時期と工事金額を確認したら、その時期から次の大規模修繕工事を実施する時期を予測して、その時期に十分に工事金額が貯まりそうか確認しましょう。

 

修繕積立金とは?

マンションは時間が経過することによって、劣化していきます。

そのため、定期的にメンテナンスをする必要があります。このメンテナンスには、1回で数百万円から数千万円かかるものまであり、とてもじゃないですが、いきなり払うことはできませんね。

そこで修繕積立金を各所有者から毎月徴収し、積み立てているのです。

修繕積立金総額は、この修繕積立金の積み立て状況を確認する数値になります。

この修繕積立金総額は、マンションによって大きく変わってきて、運営状況がよいマンションだと十分に貯まっていますが、逆に悪いマンションだと貯まり具合が悪く、場合によっては借入をしていることもあります。

借入をしていたら、その負担は結局所有者に返ってくることになるので、原則借入をしている場合は、避けたほうがよいでしょう。

 

補足説明【具体例あり】:国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」

国土交通省はこの大規模修繕について「長期修繕計画作成ガイドライン」というのを定めています。

 

ガイドライン上では、12年周期で大規模修繕を行うように示しています。ただ、実際のところ、12年周期で大規模修繕を行うと、費用がかかりすぎるため、15年やもっと長い期間の周期で大規模修繕を行うのが一般的です。なので、あくまで12年周期は参考と捉えておきましょう。

 

つまり、工事履歴で前回の大規模修繕工事の時期と費用を確認することで、次の大規模修繕はいつくらいで費用がどの程度かかるのかわかり、先ほどの修繕積立金総額と照らし合わせて今の積立額が問題ないかどうかを確認できるのです。

 

例えば、修繕積立金総額が200万円と少額だったとしても、大規模修繕工事を1年前に実施しているのでしたらあまり問題はありません。(実際はもう少し修繕積立金総額が貯まっていたほうが安心ではあります。)

 

逆に、修繕積立金総額が1,000万円ほど積み立てられていたとしても、前回の大規模修繕が20年前でその時の工事金額が2,000万円だったりしたら、危険です。時期的には大規模修繕を行うべきですが、修繕積立金が積み立てられていないため、大規模修繕を行えない状況であることが推察されます。その場合、大規模修繕をするには借入をするよりほかに方法はなく、その負担は所有者に対して一括で支払いを求められるか、分割で支払わされるかのいずれかになってしまいます。なので、こういった物件は避けるべきです。

 

ほかにも、大規模修繕の工事金額自体も見ておいたほうがいいです。工事金額は物件の規模や施工する業者によって千差万別です。しかし、総戸数20ほどと小規模でも、工事金額が2,000万円もかかっているようなマンションでは、明らかに管理組合が正常に機能していません。施工業者や建物管理会社の高額な見積もりを鵜吞みにしてしまい、必要以上の経費がかかっています。このような物件だと、買った後に多額のコストがかかるため、避けたほうが無難でしょう。

 

ポイント

マンション管理組合がマンションを運営する際、そのほとんどが建物管理会社に業務を委託することとなり、実際の運営は建物管理会社が実施することになります。この建物管理会社によって、マンションは良くも悪くもなります。

 

重要事項調査報告書の確認2:管理費・修繕積立金の値上予定がありそうか

管理費・修繕積立金は、マンションの維持・管理に必要な経費です。そのため、これらの積立額が少なくなると、管理費・修繕積立金の額を値上せざるを得なくなります。

 

中でも、修繕積立金は値上げになりやすいです。先ほどの「修繕積立金総額と工事履歴」にも記載しましたが、マンションの運営状況が悪い会社だと、修繕積立金総額が足りなくなりがちで、その不足分を修繕積立金の値上げで対応する必要が発生します。

 

そもそも、修繕積立金は、新築当時では安く設定される傾向にあることも覚えておきましょう。なぜなら、新築時は修繕の必要がなく、修繕積立金総額を気にする人がほとんどいないため、この負担額が少ないほうが販売する不動産会社が売りやすいためです。

 

修繕積立金が安く設定された不動産も、年月を経ることで修繕の必要が発生し、いざというときに積立額が足りないので、値上をせざるを得ない状況に追い込まれるのです。

 

修繕積立金が値上されると、その物件を運用した時の利益が減ってしまうばかりでなく、実質利回りの低下によって、将来の売却額も下がってしまいます。

 

なお、実質利回りなど物件の収益性に関しては、以下の記事でまとめています。
【損失を回避】不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い

 

修繕積立金が値上されるからと言って、すべてが悪いわけではありませんが、少なくとも初心者の方に対しては難易度が上がってしまいます。なので、しっかりチェックして、値上予定なら避けるようにしましょう。

 

重要事項調査報告書の確認3:管理費、修繕積立金の滞納額(購入予定の部屋とマンション全体の両方)

管理費・修繕積立金の滞納状況を確認しましょう。購入予定の部屋で発生している場合は、仲介の不動産業者にちゃんと確認し、他の部屋で発生している場合は、極力避けるようにしたほうがよいです。

 

管理費・修繕積立金は、当然毎月支払う必要があります。ただ、それぞれ所有者の事情により、滞納してしまっているケースもあります。

 

自身の購入予定の部屋が管理費、修繕積立金を滞納してしまっている場合は、物件引き渡し時までに滞納金額を売主側で全額支払うよう取り決めておく必要があります。もし、そうしておかないと、自身が所有者になって滞納があった場合、買主であるあなたが滞納額を支払わなければならないからです。

 

また、購入予定の部屋が大丈夫でも、他の部屋で滞納が発生している場合もあります。少額であれば、支払い時期のタイミングで発生していることもありますが、多額だと問題です。その部屋のオーナーが滞納額の支払いをできなくなってしまっている可能性が高いからです。

 

もちろん、管理組合側から法的に支払いを促すことになりますが、それでも支払えるお金がない場合は仕方ありません。その不足分の負担は、マンション全体で補うこととなり、それは物件購入者のあなたも負うことになります。

 

そのため、管理費・修繕積立金の滞納状況については軽く見ずに、購入予定の部屋で発生している場合は、仲介の不動産業者にちゃんと確認し、他の部屋で発生している場合は、極力避けるようにしたほうがよいでしょう。

 

まとめ:築古物件は、重要事項調査報告書で【必ず】運用状況をチェック

マンション管理組合の運営は、マンションの価値の維持・向上の要になります。

 

この重要事項調査報告書では、その運営状況をチェックできる貴重な資料となりますので、今回の内容をマスターして失敗のない不動産投資ライフを送りましょう。

 

おまけ:僕が【都内築古区分ワンルームが失敗しずらい投資法】というわけ

この重要事項調査報告書で30年分のマンション管理組合の運営実績を見られるのが、都内築古区分ワンルームの大きなメリットの1つです。

 

新築物件や築浅物件だと、運営の期間が短いので、運営状況に大差はありません。

 

ただ、築古物件になると、問題が顕著に現れて来るようになります。問題が大きい運営状況であれば、購入前に避けることができるのは、築古物件の唯一無二の強みです。

 

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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