不動産投資

サラリーマンが不動産投資をするデメリット・メリットを解説

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悩む会社員
サラリーマンが不動産投資するメリットとデメリットが知りたいなぁ。特にデメリットはしっかり把握しておきたい。うそ偽りなく、ちゃんとまとまっている記事ないかなぁ、、、。

 

こんな不安を解消します。

 

本記事の内容

  • サラリーマンが不動産投資するメリットとデメリット

 

副業の不動産投資で年間家賃収入600万円の僕が、「サラリーマンが不動産投資を行うことによるデメリット・メリット」を解説します。

 

結論として、メリットはあれど、デメリットはありませんでした。

 

とは言いつつも、一生懸命頭をひねってサラリーマンが不動産投資をするうえでデメリットになりそうなこと考えてみました。

 

後に記載しているデメリットは、言わば注意事項のようなものです。記載されていることが自身に引っかからないようにしてもらえればと思います。

 

サラリーマンと不動産投資は非常に相性がよく、不動産投資をするメリットも記載しておりますので、合わせてご確認ください。

 

では、早速、みていきましょう。

 

サラリーマンが不動産投資する3つのデメリット

最低限は理解しておかないといけないデメリットを3つまとめました。

 

会社員が時間がなくて物件の良しあしが判断しきれない

本業のある会社員は、なかなか時間が取れないという特徴があります。

 

平日は仕事に追われて朝から晩まで働き、休日は疲れを癒すことが優先で、そこに何かをプラスオンすることは厳しいのではないでしょうか。お子さんがいらっしゃれば遊んであげたりなどしていると、新しく不動産投資を勉強する気にはなりませんね。(僕も娘がいるのでわかります)

 

そうなると、仮に不動産投資を始めたいとなった場合、勉強はそこそこに不動産業者の話を聞きに行く。


すると、営業マンの巧みな説明を受けて、「何だかよくわかんないけど、営業マンの印象もいいし買ってみるか!」と思い込む。


購入に踏み切る。

 

こういうパターンになるのではないでしょうか。でも、ここに落とし穴があります。

 

注意ポイント

不動産営業マンはまさしく"営業のプロ"です。不動産という一般人が買うには最も高価な商品を扱っているので、営業スキルを日々磨き、売る技術を高めているのです。

 

なので、いかに良さそうに説明されたとしても、本当に良い物件かどうかなどわかりません。仮にそれが悪い物件だったとしても、気付くのは5年後、10年後の話で、その時に後悔しても遅いのです。

 

だから、物件を購入する前に、まずは不動産投資そのものを時間を取って勉強することをおすすめします。

 

かりや
僕自身は、不動産投資を始めるまでに3ヶ月の準備期間を持ちました。その間に10冊以上の本は読み、10社以上の不動産投資セミナーに参加し、現役の不動産オーナーの話を聞きながら、1,000件以上の物件を見ました。それで、ようやく1件目を見つけ、購入することができたのです。

 

いつも忙しいというのはもちろん理解してます。それでもやはり、時間をかけてまずは知識の習得に努めましょう。すると、不思議なことにいつからか物件を見る目が養われて瞬時に物件の良し悪しを判断できるようになっているはずです。

 

「節税」という言葉に騙される

「会社員は最も税金が取りやすい」という言葉は聞いたことがあるでしょうか?

 

これはその通りで、会社員が得る給与所得は控除の幅が非常に少なく、できる節税策としてはふるさと納税がせいぜい。経費計上をかなり自由にできる個人事業主に比べ、税金を多く取られがちです。

 

そんな中で、「不動産投資をすると節税ができます」と言われたら、普通の会社員なら興味を持って仕方がないと思います。

 

ただ、断言します。「不動産投資で節税することはできません」。そもそも、不動産投資で節税するという意味を考えたところ、不動産投資で赤字を作って、損益通算して給与所得も控除するという考え方です。

 

ポイント

損益通算とは、ざっくり所得計算で作った赤字を他の所得に反映させることです。日本の税制において、所得は10種類ありますが、不動産所得で作った赤字は給与所得に反映させることができます。給与所得がその損益通算で減れば、支払った税金を取り戻すことができます。

 

ここでよく考えてください。赤字とは事業の失敗を意味します。そもそも儲けられる事業は、年々収益を上げて黒字になります。しかし、不動産投資で節税しようという考え方は、事業をうまく回すという考え方から真っ向対立するのです。

 

かりや
確かに、不動産投資で作った赤字は損益通算によって税金の還付につながります。でも、それは一時的な収入でしかなく、赤字を垂れ流す事業はいずれ立ち行かなくなり廃業するのが関の山となってしまいます。

 

確かに会社員は税金を取られすぎとは思いますし、僕は不動産投資を法人でも運営しているため、会社員では計上できない経費を使って税金の軽減には努めています。しかし、節税は二の次にすぎず、目的になってはいけません。まずは黒字の事業を作ることを第一に考え、その黒字を減らす方法を考えて節税策を取るのが本来的な考え方です。ここで考え方を間違えないようにしましょう。

 

副業とみなされるリスクがある

「不動産投資は、副業ですか?」よく質問を受ける話ですが、まず大丈夫です。

 

不動産投資を副業と見なされないか心配し、会社が副業を禁止している場合、不動産投資に取り組めないのではないか、と不安になる方もいますが問題ありません。

 

注意ポイント

不動産投資は規模によって会社の言う副業と見なされることはあります。その規模を事業的規模と言いますが、これは税制上明確な定義がされており、5棟10室と言う基準があります。つまり、1棟ものを5棟持つか、区分等で計10部屋持った時、はじめてその不動産投資は事業とみなされ、会社が禁止する副業に該当するのです。

 

ここで、5棟10室とはどの程度の規模でしょうか?おそらく、そのレベルになると会社の給与を不動産投資での収入が追い越しています。そのようなレベルになって、副業の発覚を恐れることがありますでしょうか?おそらく、5棟10室持つような規模に拡大していたら、選択肢も沢山あって会社から何かいい咎められる場面に遭遇しても、なんのダメージもなく切り抜けられるようになっているはずです。

 

また、5棟10室に達しない規模であれば、そもそも副業のいわれを受ける話ではありません。あくまでも投資の範囲内であって、会社員が届けもなく行える株式投資などの金融商品と同レベルです。

 

もちろん、勤務時間中に本業そっちのけで常に物件情報を見ているようだと話は別です。そうでない限り、不動産投資が副業にあたるのではないかと初心者の方が考える必要性は全くないのです。

 

以上が、会社員が不動産投資をする上でのデメリットの考察です。続いて、会社員が不動産投資をするメリットもまとめてます。

 

まず、会社員の特徴から見ていきましょう。

 

サラリーマンの特徴【不動産投資をする上で強い味方】

不動産投資をする上でのサラリーマンの強みは、次の2つかと思います。

  • 給与が毎月振り込まれ、生活基盤安定している
  • 安定していることもあり、銀行から評価が高く、融資を受けやすい

 

この特徴を踏まえ、会社員が不動産投資をするメリットを記載しました。

 

サラリーマンが不動産投資する3つのメリット

時間がないサラリーマンでも取り組みやすい=不労所得

時間を使わずに取り組めることが不動産投資の大きなメリットです。

 

物件を買うまでには時間を取りますがら購入してしまえば、あとは本当に楽になります。毎月やることといったら入居者から家賃が振り込まれるかどうかを確認し、年に1回確定申告の作業をするくらいです。

 

入居者からの苦情や空室時の賃貸募集、原状回復工事などの作業も発生しますが、管理会社にお願いすれば、全てやってくれます。不労所得と呼ばれる所以ですね。

 

ただ、大事なのは、賃貸募集がある物件を買うことです。

 

賃貸募集がなく、空室がちな物件を持ってしまうと大変です。作業がないとは言いましたが、物理的な労力を要しないだけで、心理的には大きな労力を払うことになります。「いつ賃貸の申し込みの連絡が来るんだろう」という日を2ヶ月も3ヶ月も続けるのは、想像以上にこたえてしまいます。

 

だから、例えば高利回りだからといって地方のど田舎で一棟アパートや戸建てを買ってしまったら、結局心をすり減らしてしまうこともあるのです。もちろん、地方でも需要のあるエリアはあります。ただ、そこを初心者がリサーチするのは困難を極めます。

 

特別土地勘があってその地域を知り尽くしているなら話は変わりますが、そうでないなら多少利回りが下がっても都内の高需要エリアで物件を持つことをおすすめします。

 

信用があり、融資が引きやすい

会社員の最大の強みは、金融機関からの借入ができることです。

 

会社員は一部の営業職などを除いて、毎月の給料が確約されています。個人事業主のように結果を出せば出すほど利益が上がる、と言うわけにはいきませんが、良い時でも悪い時でも毎月安定的に給料が入ってくることは、自分で思っている以上の強みがあります。

 

かりや
何より評価してくれるのは銀行です。銀行は、お金を貸して、返してもらうときに金利を稼ぐのが仕事ですが、返してもらえなかったら大損になります。想像して欲しいのですが、毎月収入が上下してブレが激しい人と、毎月収入の額が安定して変わらない人、どちらに貸せば返してくれそうでしょうか。毎月収入が安定している人ですね。これを、別の言葉を使うと「信用」と呼びます。

 

融資を使う不動産投資においては、この信用があるかないかで全く違います。

 

つまり、毎月の給料が確約された会社員は信用があると評価されるので、銀行からの融資が受けやすく、多額の資金を必要とする不動産投資をするにはとても有利なのです。

 

また、年収や会社の規模によって信用の大きさが変わります。年収は高い方が、会社の規模は大きい方が、より信用が大きくなります。

 

なので、大企業に勤めている給料が高い会社員が最も有利になります。もし、そうでなくても買えないことはないですが、より不動産投資の規模を大きくしたいのであれば、転職して信用を大きくするのも必要な戦略になります。

 

安定的な給与所得があるので、投資計画が立てやすい

先程、会社員は毎月の給料が確約されていると記載しましたが、それは投資計画を立てる上でも有利になります。

 

イメージと違うかもしれませんが、不動産は頭金が有れば問題なく買えてしまいます。初めて物件を購入したときにはとても緊張した僕も、だんだん慣れてくると、コンビニでおにぎりを買うような手軽さで不動産を買えるようになってきました。

元も子もない言い方をすると、お金さえあれば物件はどんどん買い足せるのです。すると、今後、お金をどんなペースで積み上げていくのかが、物件を増やす上で大事な情報になります。

 

これに対し、会社員であれば毎月の安定収入が大きな強みになります。毎月の収入と支出を把握することで、今後の資金の積み上がり方を正確に導き出すことが出るので、資金が貯まったのに合わせて物件リサーチ・購入をすれば良いのです。

 

定期収入があればこそ、この投資計画を立てることができ、将来どれくらいの資産規模を構築したいか、それがいつぐらいに達成できるのかがわかります。これは、不動産投資を続ける上での大きなモチベーションにもつながるのです。

 

以上がサラリーマンが不動産投資をするメリットです。

 

まとめ:不動産投資は、注意事項を守れば怖くない!

いかがでしたか?不動産投資をしたくなりましたでしょうか?

 

サラリーマンが不動産投資をするデメリットは基本的に存在せず、注意事項さえ気をつければ大きなメリットを享受することができるのです。

 

今回、メリットを3つ記載しました。書かなかった以外にもありまして、例えばお金や税金に詳しくなったり、ただ会社員であると積めない経験が積めたりと、あげればキリがないほどメリットが出てきます。

 

是非、この文章を読んだサラリーマンの方が不動産投資の魅力を知り、始めるきっかけになるととても嬉しいです。

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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