不動産投資

賃貸借契約書のチェックポイント【確認が漏れると投資失敗します】

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悩む会社員
賃貸借契約書ってなに?どこをどう見て、何を確認すればいいの?わかりやすくまとめて欲しいなぁ。

 

こんな疑問を解消します。

 

本記事の内容

  • 賃貸借契約書とは何か?
  • 入居者がどんな人か確認
  • 連帯保証人の形式を確認
  • 何年住んでいるか確認

 

僕は、2018年から副業で都内の築古区分ワンルームマンションに絞った不動産投資を始めて、現在の月家賃収入は50万円です。

 

不動産投資の初心者に良くある疑問として、賃貸借契約書を確認する意図がイマイチわからないという点があります。意味は漢字から推測できるかもですが、初めての場合、どのように確認すればいいのか分かりにくいです。

 

はじめは僕も何故、確認するのか理解出来ていなかったのですが、経験を重ねるうちに確認すべき重要なポイントがわかってきました。

 

そこで今回は、賃貸借契約書の確認すべきポイントについて解説していきます。

 

では、早速、見ていきましょう。

 

前提:賃貸借契約書は、オーナーチェンジ物件の場合にもらう

前提:賃貸借契約書は、オーナーチェンジ物件の場合にもらう

賃貸借契約書をもらうのは、オーナーチェンジ物件の場合に限ります

ちなみに、不動産購入には、以下2パターンあります。

①オーナーチェンジ物件の場合

②空室物件の場合

 

なので、本記事はオーナーチェンジ物件の場合を前提とした記事です。

 

不動産投資で儲けるためには、賃貸借契約書のチェックが非常に重要ですので、最後までお付き合いください。

 

はじめに:賃貸借契約書とは?

賃貸借契約書は、オーナーと入居者が結ぶ契約のことです。

この契約書に沿ってオーナーが部屋を貸し、その対価として入居者が毎月家賃を支払います。

大半を占めるのが2年毎に更新される普通賃貸借契約契約と呼ばれるもので、更新の際は更新賃貸借契約書が締結されます。

参考

普通賃貸借契約と別のものに定期賃貸借契約というものがあります。こちらは、更新がなく、定められた期間が過ぎたら解約が確定している契約になります。ほとんどが普通賃貸借契約ですが、定期賃貸借契約だった場合は、記載の期間で更新がされずに賃貸募集が発生するんだ、ということは押さえておきましょう。

 

賃貸借契約書の確認1:入居者がどんな人か確認しましょう。

賃貸借契約書からわかる情報として、性別・年齢・勤務先もしくは通学先・年収・国籍があります。

確認ポイント1:年齢

特に気にすべきは、年齢です。

ある程度年齢が高いと、言葉は悪いですが、室内での独居死の危険があります。

もし、独居死が起こると、室内の清掃に費用がかかったり、次回の賃貸募集時に重要事項説明で告知事項に該当して、極めて不利になります。

なので、年齢には十分に注意しましょう。

確認ポイント2:年収

年収も重要です。

都内築古区分ワンルーム投資は、家賃が安い分、入居者の年収が低いことがほとんどです。そのため、家賃滞納のリスクを抱えているので、年収が低すぎると注意が必要です。

ただ、こちらについては後述する保証会社によって、滞納のリスクを限りなく0にすることができますので、年収が低いからといって、その物件を見送る必要はありません。

 

賃貸借契約書の確認2:連帯保証人の形式を確認しましょう。

賃貸借契約書の確認2:連帯保証人の形式を確認しましょう。

賃貸借契約を結ぶ際は、必ず連帯保証人を定めることとなります。

ただ、近年では連帯保証人のなり手がすくないことや、オーナーとしても連帯保証人の資産状況から言って確実に入居者の家賃滞納分を回収できるわけではないことを嫌い、代わりに保証会社を利用するケースがとても増えました。

実際購入者の立場から言っても、連帯保証人よりも保証会社を使ってくれていた方がなにかと安心です。連帯保証人が悪いわけではないですが、極力保証会社を使っている物件を初心者にはオススメします。

注意ポイント

保証会社の注意点としては、オーナーチェンジの際に引き継げるのかどうかです。基本的には引き継げますが、たまに引き継げないこともありますので、注意が必要です。引き継ぎの可否について契約書を確認し、不安であれば仲介の不動産会社に確認しましょう。

 

賃貸借契約書の確認3:何年住んでいるか確認しましょう。

入居者の居住年数はとても重要です。

1、2年であれば問題ありませんが、3年を超えてくると退去時に部屋のクリーニング費用がかさんできます。

退去時のクリーニング費用の負担割合については、法律上、入居者が有利になっており、居住年数が長くなるほどオーナーの負担が増える仕組みになっています。

そのため、購入後すぐの退去となると、大きなクリーニング費用を払う可能性が出てくるので注意しておきましょう。

参考

居住年数が長いと、入居者がその部屋を気に入ってくれていて、購入後も長く入居してくれることもよくあります。すると、賃貸募集にかかる費用の負担が少なくなるので、一概に居住年数で良い悪いは判断できません。

なので、居住年数で物件の購入を控えることはありませんが、今後の資金計画にはとても重要な情報なので、しっかり押さえておきたいポイントです。

 

まとめ:賃貸借契約書の確認は必ず行いましょう

以上が、賃貸借契約書の確認事項です。

と、ここまで購入時に確認を推めましたが、不動産投資は長期間にわたる投資なので、仮に購入したとしても入居者はどこかのタイミングでいなくなってしまいます。

なので、賃貸借契約書は仮に入居者の条件が良かったとしても、永遠には続くわけではないことを踏まえて冷静に見るようにしましょう。

賃貸借契約書のチェックポイントをマスターして、失敗のない不動産投資ライフを!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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