不動産投資

一棟アパート投資と比較して儲からないと言われる区分マンション投資が良い5つの理由

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悩む会社員
一棟投資と区分マンション投資だと、どっちの方が儲かるの?わかりやすく解説して欲しいなぁ、、、。

 

こんな疑問を解消します。

 

本記事の内容

1棟投資と区分マンション投資の比較

 

不動産投資初心者の悩みとして、区分投資を始めようと思ってネットや本で情報収集しようとすると、「区分投資では儲からない」、「区分投資で失敗した」などと出てきて、不安になったり、やめておこうかなという人もいるのではないでしょうか。

 

 

僕は区分投資によって月50万円の家賃収入を得ていて、この投資手法を大変気に入ってます。

 

そこで、今回は区分マンション投資がなぜおすすめなのか、一棟アパート投資と比べることで解説したいと思います。

 

 区分マンション投資・一棟アパート投資とは? 

大前提として、区分マンション投資と一棟アパート投資の定義は以下です。

  • 区分マンション投資は、複数の部屋が存在するマンションの1室を購入して運用する投資手法
  • 一棟アパート投資とは、建物まるまるを所有して運用する投資手法

 

一棟アパート投資と比較した区分マンション投資の5つのメリット

メリット1:価格が小さい

区分マンションは、一棟まるまるを購入するわけではないので、その分、購入費がおさえられます。

 

物件によっても変わりますが、500万円程度の物件もあります。そのため、初めて不動産を購入する人にとっては非常に始めやすいです。

 

1棟アパートだと、1軒あたり5,000万円を超えてくるものがざらで、場合によっては1億円やもっと高い物件がたくさんあります。それだと、今まで借り入れなどしたことがない方にとってはハードルが高く感じるのではないでしょうか。

 

注意ポイント

融資を受ける際に頭金として現金を求められることが多いのですが、仮に5,000万円の物件の10%の頭金を求められたとして500万円、それに諸経費が例えば200万円乗ったとすると、一度に必要な額は700万円です。普通の会社員が、初めての不動産投資で700万円をポンと出すのは困難を極めます。

 

それに比べ、区分マンションだと、頭金を含めても最初に投入する現金は200万円がせいぜいで、融資がもっとうまくいくと100万円やもっと少ない額でも始められます。

 

メリット2:流動性が高く売却しやすい 

流動性が高いとは、売却しようとした際に他の買い手を見つけやすいということです。これは1つ目のメリットである価格が小さいことと関連します。

 

先ほども記載の通り、1棟アパートは価格が高くハードルが高い投資手法のため、参入できるプレーヤーが少ないというデメリットがあります。

 

すると、1件の物件を売却するのも一苦労になります。もちろん、価格を下げるなどしたらいつかは買い手は見つかるのでしょうが、せっかく売るのなら少しでも高く売りたいですよね。

 

その点、区分マンションは価格が安いため、参入するプレーヤーが多く、売却しようと思えばすぐに買い手がつきます。そのため、物件価格をあまり下げる必要がありません。投資ですので1円でも多く手元に残したくなるでしょうが、ここに区分マンションの強みが出てきます。

 

注意ポイント

区分マンションでは参入者が多いと記載しましたが、もう1つの特徴として、1棟アパート市場に比べ、玄人の投資家が少ないことが上げられます。

なぜなら、区分マンションは不動産投資家の登竜門と位置づけされていて、投資家としての経験を積んでくるといずれ一棟アパートや一棟マンションに移行していく人が大半だからです。そのため、区分マンション市場では不動産投資の経験が比較的浅い人たちが多いです。

ただ、別の見方をすると、運用実績を積んで玄人になっても区分マンション市場に残ることで、優位性を保ちやすくなります。強いライバルが多い所より、弱いライバルが多いところで戦うほうが勝ちやすいですよね。

 

僕が区分マンション投資を続ける理由の1つに、こういったことも挙げられます。

 

メリット3:メンテナンスの手間が少ない

区分マンション投資は、一棟アパート投資と比較して、メンテナンスの手間が大幅に少ないことがメリットになります。

 

参考

不動産投資の大きな特徴の1つに建物という現物があり、メンテナンスが必要であることがあります。これは他の投資手法である株式投資などのペーパーアセットとは違うところです。

株式投資などのペーパーアセットは一度購入してしまえば、ほったらかしでも問題ありません。(株主として経営人に意見するということもできなくはないですが、ここではそこまで多くの株式を保有することがない一般的な会社員を投資家として考察しています)

 

しかし、不動産投資では異なります。年数を経れば建物は劣化しますし、災害などが発生すると修繕が必要です。

 

この時、一棟アパートであればどうなるでしょうか?所有権は全て自分ですので、自分1人で対応しなければなりません。

 

数十年に一度、数100万円以上の大規模修繕工事を行ったり、災害時の修繕を全て自身で対応するのです。実際のところは管理会社に管理を委託しているので決定するだけの状況ですが、それでもその修繕計画や金額等の判断は全て自分で行う必要があります。資金の準備も、もちろん自分で毎月の家賃から積み立てていく必要があるのです。

 

一方で、区分マンションはマンション全体の管理は建物管理組合が行っています。修繕計画や資金準備も建物管理組合で行います。区分マンションを持つデメリットの1つに、管理費・修繕積立金というコストが発生すると言われますが、僕はむしろメリットだと考えています。

 

そうやって各区分所有者から資金を拠出する仕組みを作っているので、基本的に無理が発生しないのです。また、中古の話ですが、建物管理組合の運営に問題があれば、購入時に重要事項調査報告書にて発見することもできます。

「重要事項に係る調査報告書」とは?確認すべきポイントは?

 

注意ポイント

一棟アパートでは建物管理組合が存在しないため、重要事項調査報告書は存在しません。契約時の重要事項説明書はありますが、オーナーによって修繕履歴などが正確に把握できていないケースも多く発生するため、購入するマンションが購入後すぐに修繕を必要とするかどうかは賭けの要素も発生するのです。

また、新築アパートなら別ですが、むしろ不動産投資経験のない中で、運用実績がなく賃貸募集にかけたことのない新築アパートを所有する方が、よほどリスクは高いものと考えます。

 

以上の点を踏まえると、建物のメンテナンスという点で区分マンション投資の方がやさしいというメリットがあることがわかっていただけたかと。本業もある身ですので、ここに時間を取られないのは重要なことと考えています。

 

メリット4:分散投資ができる

区分マンション投資の場合、金額が抑えられる分、分散投資ができます。

 

投資の格言「卵を一つのカゴに盛るな」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?これは分散投資の重要性を説いたものです。ここでも区分マンション投資の優位性を見ることができます。

 

一棟アパート投資の場合

一棟アパート投資の場合、5,000万円以上する物件を1つ買ったとして、2棟目、3棟目はいったいいつ買えるようになるでしょうか?

 

現在の厳しい融資環境下に置いて、投資実績の乏しい初心者の不動産投資家は銀行からの融資もなかなか出ないため、700万円程度の初期費用をまた貯める必要が発生することが予想されます。そうなると、次の物件は2年や3年では済まないかもしれません。

 

その間に、もし自身の持つ物件で自殺や事故、あるいは賃貸需要がなく常に空室が発生する物件だったと知ったらどうなるでしょうか?

 

区分マンション投資の場合

一方、区分マンション投資であれば、金額が小さいので、一棟アパート投資に比べて圧倒的に早いスピードで2件目、3件目を購入することができます。

 

かりや
なんなら1件目に2部屋同時購入とかもできます。実際僕自身、1件目を買った1ヶ月後には2件目を購入しましたし、その後1年以内に計5部屋を購入できました(これは、普通と比べてもかなり早いペースだとは思いますが)

 

5部屋持つと、運用はかなり安定します。1部屋が空いても他の部屋が家賃の穴を埋めてくれるからです。また、保有している場所も大田区(2件)、墨田区、北区、新宿区と各地に散らすことができているので、地域的なリスクを軽減できています。

 

5部屋を1つの建物・1つの地域で持つことと、5つの建物・5つの地域で持つことどちらがリスクを軽減できているか、ということですね。

 

 

メリット5:立地がいい

区分マンション投資は、立地がいい点もメリットの一つです。初めて聞くとあまり納得感がないかもしれませんが、これも区分マンション投資と一棟アパート投資の違いです。

 

都内の駅近の需要があるエリアは、アパートがほとんど存在しません。これも物件価格が影響しています。一棟の場合、オーナー1人で土地や建物を所有する形になりますが、例えば都内の駅徒歩10分圏内だと土地の価格が高すぎて超大金持ちでもない限り購入することはできません。

 

一方で、区分所有の形式であれば、所有者がそれぞれお金を出し合うことになるので土地の価格が高いエリアでも購入することができるのです。地価が高いということは賃貸需要がある地域なので、空室リスクが低いということですね。

 

一方、アパートではそうはいきません。どうしても駅から遠く賃貸需要が薄い地域で持たざるを得なくなります。もちろん、駅から遠いからといって、すべての物件が空室リスクが高いわけではありません。でも、賃貸募集において難易度が上がるのは受け入れざるを得ないところです。

 

以上が一棟アパートやマンション投資と比べた際の区分マンション投資のメリットの説明です。

 

まとめ:【結論】区分マンション投資は初心者におすすめ

区分マンション投資が初心者の方にとって、おすすめ理由をおわかりいただけましたでしょうか。

 

もちろん、一棟の方がリターンが大きく、より早く資産拡大ができるものとは思います。

 

しかしながら、区分投資であってもじっくり取り組むことで、リスクを抑えながら着実に資産を積み上げることができるのです。

 

どちらを選ぶかは個人の自由ですが、どちらにせよそれぞれのメリット・デメリットを知った上で自身の投資スタイルを決めるようにしましょう。

 

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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