不動産投資

【簡単!図解】不動産投資におけるキャッシュフローと純資産増加の考え方

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悩む会社員
キャッシュフローと純資産の増やし方を教えてほしい、、。どのように考えればいいのか解説して欲しいな、、。

 

こんな疑問を解消します。

 

本記事のポイント

  • キャッシュフローと純資産の増やし方

 

この記事を書いている僕は会社員をしつつ、副業で不動産オーナーをやってます。月の家賃収入は、約50万円くらいになります。

 

 

不動産投資初心者のよくある悩みとして、キャッシュフローと純資産増加額の考え方がわからないという点があります。不動産投資で儲けるには、最も重要な考え方なのでしっかりマスターいただきたい内容です。

 

 

※3分ほどで記事は読み終わります。本記事を読み終えると「重要事項調査報告書の確認事項」を覚えて、自分で物件の良し悪しを判断できるようになります。

 

 

では、早速、みていきましょう。

 

キャッシュフローと純資産増加額の定義

まずは、ざっくりそれぞれの定義について確認します。

  • キャッシュフロー

不動産を保有した結果、現金がどれだけ手残りしたかを表す数字です。

 

  • 純資産増加額

純資産がどれだけ増えたかを表す額です。簿記の知識も絡んできますが、「純資産=資産ー負債」で表されます。

 

不動産投資では、不動産という資産を、銀行融資という負債を使って投資するので、「純資産がどこまで増えたのか」という考え方が非常に重要になります。

 

なお、図で表すと、純資産は以下の通りです。

 

 

 

実例で解説:キャッシュフローと純資産増加の考え方

 

では、実際に僕が保有している物件を例に詳しくみていきます。

 

 

以下、物件情報や融資条件をまとめました。

・物件価格:800万円

・家賃:59,000円

・管理費・修繕積立金:9,150円

・銀行:日本政策金融公庫

・融資額:700万円(頭金100万円投入)

・年数:20年

・金利:1.3%

 

上記により、月々の返済額は以下の通りです。

 

  • 返済額合計:33,065円(元利均等返済)

【内訳】

  • 元金:約2.6万円
  • 利息:約0.7万円

※上記内訳は、返済が進むにつれて変わります。返済が進むごとに、元金の割合が増え、その分利息の割合が減ります。

 

なお、ローンのシミュレーションは、以下のアプリが便利ですので紹介します。

》どこでもローン計‪算‬(for ios

 

これを元に、キャッシュフローと純資産増加額はそれぞれ以下の通りです。

 

毎月のキャッシュフロー

キャッシュフローは現金の増加額なので、収入である家賃から、経費である管理費・修繕積立金と銀行への融資の返済額を差し引くことで計算できます。

 

毎月のキャッシュフロー=59,000(家賃)ー9,150(管理費・修繕積立金)ー33,065(返済額)=16,785

 

融資の返済を考慮すると、毎月1.7万円ほどが現金として増えるということですね。

 

毎月の純資産増加額

純資産の増加という視点でも見てみます。純資産は、以下の式で計算できます。

 

「純資産=資産ー負債」

 

つまり、資産が増えるか負債が減ると純資産は増えるということです。

 

①資産の増加=現金(キャッシュフロー)の増加②負債の減少=融資の元金返済額となります。負債である融資残高に対して、元金を返済すると、その分負債が減るからですね。

 

なお、図で表すとそれぞれ以下の通りです。

 

①資産の増加(図解)

資産が増加したことにより、純資産が押しあがっているのがわかります。

 

②負債の減少(図解)

負債が減った分だけ、純資産が押しあがったことがわかります。

 

計算式に当てはめてみると

これを実際に計算式に当てはめると、以下の通りとなります。

 

毎月の純資産増加額=16,785(手元に残る現金)+約2.6万(元金)=約4.3万

 

つまり、毎月4.3万円が純資産として積み上がるということです。

 

これはあくまでも返済初期の段階であり、元本の返済割合は、年数を経るごとに増えていきますので、純資産増加額もどんどん増えていきます。

 

かりや
これに対する労力としては、せいぜい月に1回の家賃の入金確認だけです。本業のある会社員にとっては非常に取り組みやすい副業なのではないでしょうか。

 

注意ポイント

なお、今回は簡略化のために、年に1回支払う固定資産税・都市計画税や、空室期間の機会損失・募集費用・原状回復費用などを除いております。

これらの要素を加えて全保有期間で見ると、キャッシュフロー・純資産増加額ともに変わりますので注意してください。

 

キャッシュフローと純資産増加額ならどちらを重視すべきか?

もちろん、キャッシュフローも純資産増加額もどちらもいい物件が1番です。ただ、両方とも満足いくというのは稀です。その際、どちらの指標を重視すべきか、解説します。

 

かりや
これは、資産拡大がどの段階にあるかで変わってきます。今、ご自身がどのような状況なのか当てはめて参考にしてみてください。

 

 

資産拡大期は、純資産増加額を重視

物件をどんどん増やして資産を拡大したい時期は、キャッシュフローよりも純資産増加額の方が大事です。

 

特に都内築古区分ワンルーム投資の場合、将来売却することが前提です。そのため、売却時の手取り(売却価格-残存元金総額)が大きくなる純資産増加額の方がキャッシュフローよりも重視すべきです。

 

資産拡大後は、キャッシュフローを重視

資産規模がある程度大きくなり、これ以上物件の買い増しをする必要がないという時期にあれば、キャッシュフローが重要になります。

 

資産を拡大しきって家賃収入という不労所得で生活ができるという段階になれば、毎月の手残り現金が増えることにより、生活を豊かにすることができます。

 

キャッシュフローがマイナスでもOK?

資産拡大の時期においては、場合によってはキャッシュフローがマイナスになる物件を持っても、純資産増加額が大きいのであれば問題ありません。

 

もちろん、赤字額が大きくなって不動産の維持が難しいという状況になってしまうと話は別ですが、そこは本業のある会社員の強みです。給料もあれば、よほどのことがない限り、破産などの状態に陥ることはないでしょう。

 

絶対に【オススメしない】キャッシュフローを増やす方法

キャッシュフローを増やす方法に、融資申込時に頭金を増やすことや、繰上げ返済をすることがあげられますが、おすすめしません。

 

かりや
せっかくの低金利環境下にある中で、融資額を少なくてキャッシュフローを増やしても、不動産投資最大の魅力であるレバレッジの恩恵を受けることができません。

 

また、売却時に頭金や繰上げ返済額を回収することになるので、トータルで見た際の旨味はほとんどありません。

 

もし、現金に余裕があるなら、次の物件購入の頭金にする方が遥かに合理的です。次の物件をまたローンで購入することで、純資産増加額が2倍、3倍、4倍、5倍と膨らんでいき、売却時に数千万円という資産を築けるようになるのです。

 

このブログを見ていただいている方は、僕を含めて資産拡大期にいらっしゃる方がほとんどだと思います。

 

そのため、キャッシュフローという目先の現金を追うのではなく、純資産という目には見えないけどもっと実りの多いものに目を向けるようにしましょう。毎月の純資産増加額は、言い換えれば「売却時まで積み立てている積立金」のようなものということですので。

 

純資産増加額の注意点:物件価値が超重要

純資産増加額が非常に重要な指標であることはおわかりいただけたかと思います。ただ、最後に注意点にも触れたいと思います。

 

純資産が、物件自体の価値に左右されるということです。せっかく元金返済をして負債額を減らしても、資産である物件の価値が下がってしまっては元も子もありません。そのため、投資するのであれば、資産価値が下がりにくい物件を購入することを強くおすすめします。

 

なお、僕が取り組んでいる都内築古区分ワンルーム投資では、物件の価格が落ちづらいという特徴があります。詳しくは以下の記事をご確認ください。

》完全版|都内築古区分ワンルーム投資が失敗しない理由【5つのメリット】

 

どのような物件を購入するか検討する際に、参考になれば嬉しいです。

 

以上がキャッシュフローと純資産増加額の考え方です。とても重要な考え方ですので、是非とも理解できるようになるまで繰り返しお読みください。

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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