築古不動産投資 賃貸募集

賃貸募集における重要な考え方【空室時の損失を抑えよう】

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悩む会社員
物件購入したものの賃貸募集をどのようにやればいいの?この先、知らないままだと不安、、。賃貸募集について基礎から学びたい。

 

こんな悩みを解消します。

 

本記事の内容

  • 不動産投資における賃貸募集の考え方
  • 賃貸募集の基本

 

物件を購入して、不動産オーナーとなったものの、賃借人がいなければ家賃収入どころか毎月の返済に追われてしまいます。とはいえ、不動産投資経験がない世間一般のサラリーマンが賃貸募集をどう捉えたらいいのか、、、分かるわけがありませんね。

 

しかし、不動産投資の賃貸募集は、不動産投資の9割以上を占めるとても重要な要素です。これをマスターしないことには、不動産投資で成功することはできません。

 

僕が、これまでに賃貸募集した回数は、8回です。しかも、全て2ヶ月以内に入居が決まっています。ただ募集するだけではNGで、ちゃんと考え方やコツがあります。

 

今回は賃貸募集における重要な考え方を解説しますので、ぜひこれを機会に賃貸募集とはどういったものなのかを押さえてください。

 

では、早速、みていきましょう。

 

不動産投資における3つの重要な考え方

具体的な方法に入る前に、基礎となる3つの考え方をしっかり押さえていきましょう。

 

この部分が頭に入っていないと、焦って誤った判断や行動をしてしまう可能性があります。脅かすつもりはないですが、賃貸募集期間の空室は、想像以上に精神的に参ります。常に冷静に行動できるようにしっかり頭に叩き込んでください。

 

ワンルームにおける平均入居期間について

不動産投資において、空室は避けては通ることができません。以下にタイプ別の平均入居期間を記載します。

 

東京近郊の住居物件の平均入居期間

  • シングル :2.8年
  • ファミリー:3.5年

出典:Excelでできる不動産投資「収益計算」のすべて(玉川陽介・技術評論社・2017年3月)

 

言い換えれば、10年保有するとすると、3回か4回は必ず空室が発生するということです。

 

「空室が起こるだろうか?」と不安に思っている方に対してお伝えしたいこととして、空室は100%発生します。大事なのは、空室が発生したときにどのように対応するか、ということです。

 

空室期間は運用成績に直結する

「機会損失」という言葉をご存じでしょうか。これは経済学の分野でよく使われる概念ですが、「本来得られたであろう利益を失うこと」です。

 

空室期間中は、まさにこの機会損失が発生している状況になります。

 

注意ポイント

月額5万円の家賃だったとすると、1カ月空室が発生するだけで5万円、2カ月、3カ月に及ぶと10万円、15万円を損失することになります。

 

不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンの投資と言われており、リスクをある程度押さえられる分、利益も大きく狙えるというものではないため、空室による機会損失は大きな痛手となります。

 

そのため、空室期間をいかに短くできるか、が不動産投資の運用成績にも直結するわけです。

 

家賃を下げすぎないこと

とは言いつつ、よほどの需要がない地域ならまだしも、都内など需要がある地域であれば2カ月、3カ月も空室になることはまずありません。

 

家賃がその地域の周辺相場より高すぎるというわけでもない限り、必ず入居したいという人が表れて空室が回収されることになるでしょう。

 

かりや
しかし、ここで重要なのは、空室を早く埋めたいがために家賃を低く設定するという行動は避けなくてはいけません家賃を下げるという行為は、自身の物件の価値を下げるということです。

 

こちらについて、実際に数字を用いて解説します。

 

中古不動産の価格は、収益還元法がよく使われます。この収益還元法とは、その物件が将来どれだけの家賃を稼ぎ出すかで、物件価格を決める手法になります。

 

例えば、実質利回りが6.5%が相場の物件について、家賃と物件価格の関係を考察してみます。なお、実質利回りについて知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

》【損失を回避】不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い

 

【例】家賃を下げた時のシミュレーション

この物件の家賃、管理費・修繕積立金を下記に設定します。

  • 家賃:50,000円
  • 管理費・修繕積立金:10,000円

この場合、物件価格は下記の通り計算されます。

(50,000円(家賃) - 10,000(管理費・修繕積立金)) × 12 ÷ 6.5% = 7,384,615 円

つまり、この場合、物件価格が738万円ということになります。

これが、家賃を1,000円下げたとすると、物件価格は、

  • 家賃:49,000円(50,000円-1,000円)
  • 管理費・修繕積立金:10,000円

(49,000円(家賃) - 10,000(管理費・修繕積立金)) × 12 ÷ 6.5% = 7,200,000 円

このとおり720万円になります。

つまり、実質利回り6.5%という条件においては、物件の売却価格が18万円も下がってしまうという計算結果になります。

たった1,000円でもこの影響ですが、2,000円、5,000、10,000円など家賃を下げていくと、、、

 

家賃 物件価格
−2,000円 7,015,384円(-36万円
−5,000円 6,461,538円(-92万円
−10,000円 5,538,461円(-184万円

と、家賃を下げることで、物件価格への影響はどんどん大きくなっていきます。

 

物件価格は全て利回りで決まるわけではなく、他の要素も考慮には入っていきますが、それでも利回りは大きな影響力を持っているので、家賃を少しでも高くつけられるかどうかが資産形成に大きく関わるのです。

 

まとめ:都内の築古区分ワンルームなら「空室でも焦るな」

一定期間で入居者が入れ替わることを想定しつつ、空室になっても焦らずに募集をかけましょう。

 

以上が賃貸募集における重要な考え方です。今後、具体的な募集方法や設定条件等も記載していきますので、ぜひまたお付き合いください。

 

将来に備えて不安のない不動産オーナーライフを!

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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