築古不動産投資

完全版|都内築古区分ワンルーム投資が失敗しない理由【5つのメリット】

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悩む会社員

都内の築古区分ワンルームマンション投資のメリットが知りたい。メリットが一目で分かるように整理されている記事を読みたいな。

 

こんな不安を解消します。

 

本記事の内容

  • 都内の築古区分ワンルームマンション投資のメリットを整理してある
  • 都内の築古区分ワンルームマンション投資のメリットが活かせるのは会社員

 

不動産オーナー業4年の僕が語ります。
会社員しながら、不動産の家賃収入で50万円があります。僕の経験を友人に教えることで、同様の収入源を得られていることから、再現性高めな資産形成方法と考えてます。このブログですべてさらけ出したいと思います。

 

不動産の魅力に惹かれ、宅建資格までも取得し不動産オーナーとして生きる僕が、”なぜ、不動産投資には都内築古区分ワンルーム投資がおすすめなのか”を5つのメリットに分けて解説します。

 

では、早速みていきましょう。

 

都内築古区分ワンルームマンション投資の5つのメリット

メリットは次の5つです。

 

  • メリット1:ワンルーム規制により供給が絞られている
  • メリット2:単身者の増加による需要の上昇
  • メリット3:価格が落ちきっている
  • メリット4:マンションの目に見える運営実績がある
  • メリット5:物件価格が安い

 

デメリットも別記事でまとめていて、本記事の最後で案内しているのでご覧ください。

 

では、順番に見ていきましょう。

 

メリット1:ワンルーム規制により供給が絞られている

ワンルーム規制により供給が絞られているので、希少価値が高まっています。

 

簡単にいうと、25㎡以下のマンションを建てるのがほとんど不可能と言うことです。これが都内築古区分ワンルーム投資において、とても有利に働きます。

 

ワンルーム規制とは

東京23区では、新築ワンルームマンションの乱立によってゴミのトラブルや単身者の増加といった問題を解決するために、「ワンルームマンション規制」という条例が存在します。これは、大阪府大阪市や神奈川県川崎市などの一部地域を除いては、都内にしかない特別な条例です。

 

また、他の地域と比べて、規制の内容も厳しいものとなっています。
以下、例を記載します。

出典:各区ホームぺージより抜粋し筆者編集

 

 

そして、都内築古区分ワンルーム投資で扱う物件は、部屋面積が16㎡前後のものがほとんどです。つまり、ワンルームマンション規制によって、23区内では今後、同規模のライバルが現れないということになります。

 

なので、この規模感の部屋の希少性が上がり、家賃や物件価格が維持しやすくなるということです。

 

メリット2:単身者の増加による需要の上昇

東京都内の単身世帯数の増加による需要上昇です。

 

ポイント

不動産投資はもちろん、住んでくれる人がいなければ成り立ちません。僕の実践している都内築古区分ワンルームマンション投資は、その住んでくれる人を単身者にターゲットを絞っている投資法です。

 

ご存知の通り、日本では少子高齢化が進んでいて、今後、人口の爆発的な増加は見込めません。それにもかかわらず、投資が成り立ちます。その理由が、東京都が出している「東京都世帯数の予測」にあります。

 

まず、下図を見てください。

※2015年は実績値 / 出展:東京都総務局(2019年03月28日)より筆者編集

 

東京都の世帯数は、今から2035年をピークとして、増加し続けることが予想されています。

 

そして、もう1つ注目したいのは単身者世帯の増加です。

※2015年は実績値 / 出典:東京都総務局(2019年03月28日)より筆者編集

 

単身者の世帯割合が増加し続けることが予想されているのです。

 

上記の予想を裏付ける要因もあります。

参考

  • 要因1:大学の都心回帰による学生の流入が多い
  • 要因2:留学や出稼ぎなどによる外国人の流入
  • 要因3:高齢化による独居老人の増加

 

これらの要因が重なり合い、東京都では他の県に類を見ないほど単身者が増加してきており、今後も増加が見込めるため、その単身世帯をターゲットとしたワンルーム投資においても高い需要が見込めるというわけです。

 

ただし、2020年に流行したコロナウィルスの影響は注意しなければなりません。

 

これまで、連続して7から8万人ほど流入していた人口が、2020年には8,600人と増加数が激減しています。

 

かりや
個人的には、コロナウィルスが流行したからといって東京自体の魅力がなくなったわけではなく、今後も増加傾向は変わらないものと見ています。が、人口動態は不動産投資の成否に直結しますので、今後も状況を注視することが不可欠です。

 

メリット3:物件価格が落ちきっている

築古不動産の物件価格は、落ちきっており安定しています。

 

築古不動産の価格が下がりづらい理由は、中古の不動産の価格の決まり方にあります。中古不動産の価格は、原則、収益還元法を使用します。

 

ポイント

収益還元法とは、簡単に言えば、「家賃で価格を決める」という意味です。不動産価格の算出法はいくつかありまして、投資など収益用不動産の評価をする為に”この物件にはいくら稼ぐ力があるのか”を家賃収入ベースに算出したものです。

※より詳しい説明は別記事で解説します。

 

家賃が上がれば価格は上がり、家賃が下がれば価格も下がる、というわけです。


築年数別の家賃について、三井トラスト基礎研究所が出しているデータがあります。

 

〇東京23区における築年数別の賃料指数(2013年)の図

※2001年〜2011年の理論賃料指数を築年数ごとに平均した数値                      出典:アットホーム株式会社のデータを用いて三井住友トラスト基礎研究所が算出

 

上図でわかるように、家賃は築年数が経過するに従って低下する傾向にあります。

 

しかし、注目してもらいたいのが、シングルサイズ(18平米~30平米)の家賃が、築20年以上の物件で、ほぼ横ばいになっていることです。

 

つまり、新築物件・築浅物件は、築年数が経過するに従って家賃が低下するので、物件の価格もその分低下する傾向にある一方、築古の物件はすでに家賃が下がりきっている状況にあり、家賃が低下しづらいということです。

 

ここで、少し前に戻りますが、中古不動産の価格は収益還元法(家賃によって価格が決まる)で算出されるのが一般的と述べました。

 

つまり、「家賃が低下しづらい築古物件は物件価格が安定している」というわけです。

 

証拠として、実際に築40年の物件も条件が似ていれば、築30年の物件とほとんど同じ価格で売り出されています。築古物件は物件価格が安定していて、結果的に物件の価格変動に対するリスクが小さいと言うことですね。

 

ただし、これはあくまでも東京都内のワンルームに限った話です。全ての地域・タイプの不動産について当てはまるわけではないので、十分に気を付けましょう。

 

メリット4:マンションの目に見える運営実績がある

かりや
ココ、重要なのでしっかり抑えて欲しいです。知っているだけでかなり差がつきます

 

築古物件は30年ほどの運用実績があるため、良いマンションと悪いマンションの差がはっきり出ています。

 

参考

マンションは、マンション管理組合という組織が運営しています。新築で建てたマンションも、そのメンテナンスの状況によって、よくも悪くも変わります。

 

マンション管理組合の実績は、物件購入の際、「重要事項にかかる調査報告書」という書類を見ることで確認ができます

 

メンテナンスに必要な修繕積立金の状況や修繕の履歴もわかります。

 

これによりそのマンションが過去にどのような運営をされていたかを確認ができるわけですが、実際問題としてマンションに修繕等が必要になってくるのは20年以降であり、それより前については特段問題が発生することがありません。新築から築20年まではどこもマンションの管理状況に違いはありません。

 

築20年を超えたあたりから、差が表れてきます。修繕が行き届いてなかったり、修繕積立金が足りていないマンションはこの世にごまんとあります。それを買ってしまった投資家は悲惨です。

 

次に売ろうとしても、売れなくなってしまいます。しかし、築古物件であれば、その差がはっきりと確認することができるため、管理が悪いマンションは初めから避けることができる。というわけです。

 

メリット5:物件価格が安い

築古の物件価格は、とにかく安いです。1000万円以下のものがほとんどで、500万円前後のものもザラです。

物件価格の全額負担は不要!

500万円前後といっても十分高額ですが、金融機関からのローンを利用するので全額負担する必要ないです。

 

マイホーム購入同様、不動産投資もローンがつきものです。とはいえ、マイホームローンのようにいきなり2000万円以上のローンを組むことに抵抗がある人も多いのではないでしょうか。しかし、築浅や新築のワンルームでは、2000万円前後のものが多く、モノによっては3000万円を超えます。また、一棟物に挑戦しようものならローンの総額は1億円を軽く上回ります。

 

かりや
私自身、いきなり数千万円のローンを組むとなったら躊躇していたかもしれません。

 

しかし、私が初めて買ったのは800万円の築古でした。そのため、多少の戸惑いこそありましたが、なんとか不動産オーナーの土台に立つことができました。

 

最後に:築古不動産投資は、会社員の副業にぴったり

というわけで、5つのメリットを紹介しました。

 

「都内の築古区分ワンルームマンション投資」良さが伝わったのではないでしょうか。過去に色々な副業に挑戦してきましたが、僕の中では会社員が手間をかけずできる副業ランキング1位です。

 

とはいえ、築古不動産はメリットもある分、デメリットもあります。デメリットも理解した上で、判断いただければと思います。デメリットは、以下の記事にまとめています。

》【知らないと大損】都内築古区分ワンルームマンション投資の3つのデメリット

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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