築古不動産投資

【知らないと大損】都内築古区分ワンルームマンション投資の3つのデメリット

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悩む会社員

都内の築古区分ワンルームマンション投資のデメリットが知りたい。デメリットが一目で分かるように整理されている記事を読みたいな。

 

こんな不安を解消します。

 

本記事の内容

  • 都内の築古区分ワンルームマンション投資のデメリットを整理してある
  • 都内の築古区分ワンルームマンション投資の難しさやリスクがわかる

 

この記事を書いている僕は会社員をしつつ、副業で不動産オーナーをやってます。副業だけの収入というと、約50万円くらいになります。

 

さて、不動産投資をはじめたい人のよくある悩みとして、「不動産投資のリスクや難しさを知りたい」という点があると思います。

 

不動産投資の中でも、都内の築古区分ワンルームマンション投資の場合、儲けやすいのは事実です。ただ、デメリットもしっかり理解していないと、苦労するだけで儲けられないことも…。

 

僕自身、手探りで不動産投資開始して4年、都内に築古ワンルームマンションを8区分購入して、様々な経験をする中でデメリットを身をもって感じてきました。そこで今回は、「都内の築古区分ワンルームマンション投資のデメリット」を3つ解説していこうと思います。

 

では、早速みていきましょう。

 

デメリット①:築古物件は、銀行ローンの条件が悪い

築古物件の場合、銀行からのローン審査が通過しにくい傾向があります。また、ローンが出ても頭金が多く求められたり、金利が高めだったり、融資期間が短かったりします。

 

なぜかというと、面積が狭かったり、取得時における建物の耐用年数が短くなってしまっていたりなど、色々な理由があります。そのため、借入ができる銀行が限られていて、銀行選定の難易度が高いです。

 

ポイント

ぶっちゃけ、ローンを組んでくれる銀行探すのが一番大変です。自分で銀行探しをしたからこそわかるのですが、3ヶ月くらい無駄にしました。金融機関も多いので融資情報を1人で集めることは、なかなか難しいです。

 

僕はどうやって集めたかと言うと、不動産オーナーの会に所属して、情報交換して入手してきました。このようにオーナー同士のつながりをいかに作れるかが不動産投資成功の秘訣です。

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デメリット②:【費用も大暴露】修繕費が、かさみやすい

エアコンや給湯器などの設備が古くなっているため、耐用年数が切れていて、故障で交換が必要になる場合があります。

 

備えとして、ある程度修繕の準備と覚悟はしておいた方が良いです。エアコンも給湯器もそれぞれ大体10万円以下程度では済みますが、それでも物件購入直後で現金が少ない時期に請求されたら精神的に辛いものがあります。

 

参考

過去に僕の友人でユニットバスの底が抜けて、修繕費として100万円を支払ったケースがありました。

 

修繕費は、初めから、あるものとして考えておいた方がいいです。

 

以下に、一般的な区分ワンルームマンションに設置されている設備一覧の修繕時期と費用(目安)をまとめました。参考に資金計画を立てておきましょう。

(筆者の経験に基づくデータ)

 

ポイント

修繕費は、管理会社選びが重要です。一般的に設備の修繕は、不動産の管理をお願いしている管理会社が対応してくれます。設備に関して知識がないのをいいことに、通常相場より高い修繕費を請求されることもたくさんあります。

 

管理会社選びは慎重に行いましょう。

 

デメリット③:【断言】賃貸付けが難しい(イメージがある)

はじめに断言しますが、築古でも、入居者は必ずいます

 

不動産投資をする上で大事な考え方ですが、自分が住みたいかどうかで物件を判断してはいけません。住みたいという需要があるかで物件を判断する必要があります。

 

たしかに、新築や築浅の物件に比べると、築古物件の人気が低いのは事実です。ただ、「築古=空室」と思い込んでいるようであれば、あなたは、誤解しているかもしれません。

 

かりや
実際、私自身、自己で保有している物件に住みたいかと問われると、正直住みたくありません(苦笑)

 

狭かったり古かったりで家賃が安く、その安い家賃を好む人たちが一定数必ずいます。

 

それを証拠に、私の持っているすべての物件で、2ヶ月以上空室になっている部屋はありません

 

なので、デメリットと記載しましたが、適正な価格でしっかりと募集にかければ賃貸付けはそこまで難しくありません。

 

ここでは詳しく触れないですが、賃貸募集は不動産投資における核となる要素です。オーナーの工夫次第で空室期間は大きく変わってきますので、ぜひとも時間をかけて情報収集し、賃貸募集のコツをつかんでいきましょう。

 

賃貸募集のコツについては、別の記事で解説します。

 

最後に:都内の築古区分ワンルームのデメリットは、対策すればOK

以上が、都内の築古区分ワンルームマンション不動産投資のデメリットです。

 

デメリットを解説しましたが、知っていれば対策はできます。デメリットを理解しつつ、それを回避する術を持つことで、築古不動産は大きなメリットをもたらしてくれますので、ぜひともこの内容は覚えておいてください。

 

  • この記事を書いた人

かりや

【不動産買う前に絶対読んで!】旧帝国大卒31歳 | 会社員辛すぎ→不動産投資開始→家賃月収50万達成! | "20代の普通の会社員が家賃収入月50万円達成するため情報発信" | 8区分所有 | 不動産投資4年目 | 資産管理法人経営3年目 | 都内築古区分ワンルームマンション | ブログ3週間でGoogle検索1位表示 ツイッターのフォローはこちらから

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